空き家の3,000万円特別控除

正式名称

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」

根拠条文は租税特別措置法第35条第3項です。同項は、要件を満たす譲渡（条文上の呼び名は「対象譲渡」）をした場合に、同条第1項の「居住用財産を譲渡した場合」に該当するものとみなして3,000万円の特別控除を適用する、という組み立てになっています。自分が住んでいた家を売ったときの特例（同条第1項・第2項）を、相続した空き家にも使えるようにしたものだと理解すると、この後の細かい要件の意味がつかみやすくなります。

どれくらい節税できる？

譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用。ここから3,000万円を引けるため、例えば譲渡所得が3,000万円なら税額ゼロに。譲渡所得税率（長期譲渡）は約20.315%のため、最大で約609万円の節税効果があります。

適用できるのは令和9年12月31日までの譲渡

この特例には期限が2つあり、両方を同時に満たす必要があります。

• 制度自体の適用期間：租税特別措置法第35条第3項は「平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に」した譲渡を対象と定めています
• 個別の売却期限：その譲渡が「当該相続の開始があつた日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日まで」にされたものであること

後者は相続ごとに動く期限です。たとえば2025年5月に相続が開始したなら、3年を経過する日は2028年5月で、その年の12月31日が期限になります。ただし制度自体が令和9年（2027年）12月31日までなので、この例では2027年12月31日のほうが先に来ます。制度の延長は過去に繰り返されてきましたが、延長されるかどうかは決まっていません。いま逆算しておくべきは、短いほうの期限です。

あわせて、譲渡対価の額が1億円を超えるものは除かれます（同項）。この1億円は譲渡所得ではなく売却代金そのものの金額です。

主な適用要件

• 被相続人が一人暮らしだった家（亡くなる直前に居住）
• 1981年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
• 区分所有建物（マンション等）でない
• 相続開始から売却までの間、事業・貸付・居住に使われていない
• 売却価格が1億円以下
• 以下のいずれかに該当
  • 耐震改修をして売却（耐震基準適合証明書が必要）
  • 家屋を取り壊して更地で売却
  • 2024年以降の譲渡では、買主が耐震改修or取壊しを行う場合も可
• 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却
• 相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円に縮小（2024年改正）

この「いずれかに該当」の3つは、租税特別措置法第35条第3項の第1号・第2号・第3号に対応しています。なお同項が対象とするのは相続または遺贈により被相続人居住用家屋とその敷地等を取得した相続人で、条文上は包括受遺者も含まれます。

買主に改修・取壊しを任せる場合、翌年2月15日という期限がつく

2024年から使えるようになった3つ目のパターン（第3号）には、他の2つにはない条件があります。第35条第3項の括弧書きは、第3号の譲渡について「当該譲渡の時から当該譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に」、家屋が耐震基準に適合することとなった場合、または家屋の全部の取壊し・除却がされ、もしくはその全部が滅失した場合に限ると定めています。

つまり売って終わりではありません。買主が工事を終える時期まで、こちらの特例の可否に影響します。年末に近い時期の売却ほど猶予が短くなり、たとえば12月に引き渡した場合は翌年2月15日まで2か月ほどしかありません。買主に工事を任せる形を選ぶなら、売買契約の段階で、いつまでに耐震改修または取壊しを完了するかを取り決めておくことが実務上の要点になります。工事が遅れた結果として期限を過ぎれば、3,000万円の控除そのものが受けられません。

取得費加算の特例と併用できない

相続税を支払った場合に使える「取得費加算の特例」とは選択適用（併用不可）。どちらが有利かはケースバイケースで、譲渡所得税計算機で比較試算するのが確実です。

併用できない根拠は、第35条第3項が対象譲渡の定義から「第39条の規定の適用を受けるもの」を除いていることにあります。租税特別措置法第39条は「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例」という名前の条文で、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる制度です。第39条を使った譲渡は、そもそも空き家特例でいう「対象譲渡」に当たらないという条文構造なので、両方を同時に使う余地がありません。

第39条には、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡すること、という期限があります。どちらを選ぶかは、相続税を納めたかどうかと、その税額の大きさで変わります。相続税がかかっていない場合は第39条で加算できる金額が生じないため、比較の対象になりません。

2,000万円に縮む「3人以上」は、相続人全員の数ではない

控除額が2,000万円になる条件は、租税特別措置法第35条第4項に置かれています。条文は「当該相続又は遺贈による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人の数が三人以上であるとき」と書いています。

数えるのはその空き家と土地を実際に取得した人の数であって、相続人全員の数ではありません。相続人が4人いても、遺産分割でその家と敷地を2人で取得したのであれば、この規定に当たらないことになります。誰がその不動産を取得するかを決める段階で、控除額が3,000万円のままか2,000万円になるかが決まるということです。遺産分割協議の前に確認しておく価値があります。

この改正が適用されるのは令和6年（2024年）1月1日以後に行う対象譲渡からです。改正法（令和5年法律第3号）の附則は、第35条の改正規定の施行日を令和6年1月1日とし、あわせて「新租税特別措置法第三十五条の規定は、個人が令和六年一月一日以後に行う同条第三項に規定する対象譲渡について適用し、個人が同日前に行った旧租税特別措置法第三十五条第三項に規定する対象譲渡については、なお従前の例による」と定めています。買主が改修・取壊しをするパターン（第3号）が使えるようになったのも同じ改正です。

同じ相続について使えるのは1回だけ

第35条第3項は、対象譲渡をした場合であっても「当該相続人が既に当該相続又は遺贈に係る当該被相続人居住用家屋又は当該被相続人居住用家屋の敷地等の対象譲渡についてこの項の規定の適用を受けている場合を除き」と定めています。

家屋と敷地を年をまたいで別々に売るような場合、1回目で特例を使うと2回目には使えません。分けて売る計画があるなら、控除枠をどちらに当てるかを先に決めておく必要があります。

更地にした後の使い方にも条件がある

「事業・貸付・居住に使われていない」という要件は、条文では譲渡のパターンごとに書き分けられています。とくに家屋を取り壊して土地だけを売る第2号には、取壊し後の期間についての条件があります。

第2号ハが実務で効いてきます。家を解体したあと買い手がつかない期間に、その土地を月極駐車場として貸すと「貸付けの用」に当たり、ロの要件を満たさなくなります。さらにアスファルト舗装や車庫などの構築物を置けば「建物又は構築物の敷地の用に供された」ことになり、ハにも触れます。取り壊してから売れるまでの間は、更地のまま何にも使わないでおくのが、この特例を残す唯一の形です。維持費と天秤にかける場面ですが、控除額の大きさを考えると、判断を誤ると差が大きくなります。

必要書類

• 被相続人の住民票の除票・戸籍の附票
• 家屋・敷地の登記事項証明書
• 売買契約書の写し
• 耐震基準適合証明書（耐震改修した場合）
• 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村が発行）
• その他、相続人関係書類

この特例は確定申告をしなければ適用されません。控除の結果として税額がゼロになる場合でも、申告そのものは必要です。売却した年の翌年に申告することになるため、上の書類は売却の前後で計画的に集めておいてください。

よくある誤解

Q. 親が老人ホームに入っていたが適用できる？

A. 条件付きで可能。要介護認定を受けて老人ホームに入居し、空き家期間中の状況要件を満たす必要があります。

Q. 二世帯住宅で親と同居していたが、親名義の部分を売却するケースは？

A. 「被相続人が一人暮らしだった」要件を満たさないため対象外。

Q. この特例はいつまでの売却に使える？

A. 租税特別措置法第35条第3項は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間にした譲渡を対象としています。あわせて、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限も満たす必要があります。

要件の判定は極めて重要かつ複雑です。適用可否は必ず税理士にご確認ください。