空き家の3,000万円特別控除

正式名称

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」

どれくらい節税できる？

譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用。ここから3,000万円を引けるため、例えば譲渡所得が3,000万円なら税額ゼロに。譲渡所得税率（長期譲渡）は約20.315%のため、最大で約609万円の節税効果があります。

主な適用要件

• 被相続人が一人暮らしだった家（亡くなる直前に居住）
• 1981年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
• 区分所有建物（マンション等）でない
• 相続開始から売却までの間、事業・貸付・居住に使われていない
• 売却価格が1億円以下
• 以下のいずれかに該当
  • 耐震改修をして売却（耐震基準適合証明書が必要）
  • 家屋を取り壊して更地で売却
  • 2024年以降の譲渡では、買主が耐震改修or取壊しを行う場合も可
• 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却
• 相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円に縮小（2024年改正）

取得費加算の特例と併用できない

相続税を支払った場合に使える「取得費加算の特例」とは選択適用（併用不可）。どちらが有利かはケースバイケースで、譲渡所得税計算機で比較試算するのが確実です。

必要書類

• 被相続人の住民票の除票・戸籍の附票
• 家屋・敷地の登記事項証明書
• 売買契約書の写し
• 耐震基準適合証明書（耐震改修した場合）
• 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村が発行）
• その他、相続人関係書類

よくある誤解

Q. 親が老人ホームに入っていたが適用できる？

A. 条件付きで可能。要介護認定を受けて老人ホームに入居し、空き家期間中の状況要件を満たす必要があります。

Q. 二世帯住宅で親と同居していたが、親名義の部分を売却するケースは？

A. 「被相続人が一人暮らしだった」要件を満たさないため対象外。

要件の判定は極めて重要かつ複雑です。適用可否は必ず税理士にご確認ください。