相続登記の義務化（2024年4月〜）

ルールの要点

• 起算日：相続の開始および所有権を取得したことを「知った日」
• 期限：起算日から3年以内
• 過料：正当な理由なく期限を徒過した場合、最大10万円
• 施行前の相続も対象：2024年4月1日より前に発生した相続でも、2027年3月31日までに登記する義務あり

根拠は不動産登記法第76条の2第1項です。条文は「所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない」と定めています。起算点が2つあり、その両方を知った日から数える点に注意してください。過料は同法第164条第1項で、10万円以下と定められています。

同項の後段は「遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする」としています。遺言で不動産をもらった場合でも、その受遺者が相続人であれば義務の対象です。逆に、相続人でない第三者への遺贈はこの義務の対象外です。

施行前の相続が2027年3月31日までとされるのは、改正法（令和3年法律第24号）の附則第5条第6項が、施行日前に相続の開始があった場合にも第76条の2を適用したうえで、「知った日」を「知った日又は第二号施行日のいずれか遅い日」と読み替えているためです。第二号施行日が2024年4月1日なので、それ以前に知っていた人はそこから3年を数えることになります。

「正当な理由」として認められる例

• 相続人が極めて多数で、戸籍収集に時間がかかる
• 遺言書の有効性や遺産の範囲で係争中
• 相続人自身に重病など事情がある
• 経済的に困窮している

不動産登記法第164条第1項の過料は「正当な理由がないのにその申請を怠ったとき」に科されるもので、正当な理由があれば対象になりません。ただしその理由を判断するのは登記官であって、申請しないまま黙っていて認められるものではありません。事情があって間に合わないときは、次に説明する相続人申告登記で期限そのものを満たしておくほうが確実です。

登記までに間に合わない場合の救済策：相続人申告登記

2024年4月から新設された簡易制度。相続人であることを申告するだけで義務を履行したとみなされます。遺産分割協議がまとまる前でも使えるため、とりあえず期限を守るための"つなぎ"として活用できます。

• 必要書類：自分が相続人であることを証する戸籍謄本のみ
• 費用：登録免許税なし（無料）
• 注意：正式な所有権移転登記ではないため、遺産分割確定後に本登記が必要

根拠は不動産登記法第76条の3です。第1項で、登記官に対し「所有権の登記名義人について相続が開始した旨」と「自らがその相続人である旨」を申し出ることができ、第2項で、第76条の2第1項の3年以内にこの申出をした者は登記申請義務を履行したものとみなされます。申出があると、登記官が職権でその旨と申出人の氏名・住所などを所有権の登記に付記します（同条第3項）。

第2項には見落としやすい括弧書きがあります。履行したとみなされるのは「当該申出の前にされた遺産の分割によるものを除く」所有権の取得についてです。つまりすでに遺産分割が済んでいる状態で相続人申告登記だけをしても、その分割で取得した持分についての義務は果たしたことになりません。分割が終わっているなら、申告登記ではなく本来の所有権移転登記を申請する必要があります。

3年の期限は、一度守れば終わりではない

相続登記の義務は「相続を知ってから3年」の一回きりではありません。不動産登記法は、途中の状態から遺産分割で権利が動いたときに、改めて3年の期限を発生させています。どちらも第164条第1項により10万円以下の過料の対象です。

とくに相続人申告登記は「とりあえず期限を守れる」制度として案内されますが、止まるのは最初の3年だけで、遺産分割が成立した日から新しい3年が動き出します。協議が長引いてようやくまとまったときこそ、その日付を起算日として記録しておいてください。なお第76条の2第2項が対象とするのは、法定相続分に応じてされた登記の後に分割があった場合です（第76条の3第4項の括弧書きも、この場合を自らの適用範囲から除いています）。

他の人の申請で登記が入っていたときは、義務が課されない

不動産登記法第76条の2第3項は、代位者その他の者の申請または嘱託によって同項の登記がされた場合には、第1項・第2項を適用しないと定めています。第76条の3第5項も、同条第4項について同じ扱いを置いています。

債権者が代位して相続登記を入れた場合などがこれに当たります。自分では何もしていなくても、登記簿上すでに必要な登記が入っていれば義務違反にはなりません。心当たりがある場合は、まず登記事項証明書を取得して現在の名義を確認するのが先です。

2026年4月から、住所・氏名の変更登記も義務になった

相続登記とは別に、所有権の登記名義人自身の住所や氏名が変わったときの変更登記も義務化されています。不動産登記法第76条の5は「所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない」と定めています。正当な理由なく怠った場合の過料は5万円以下で、相続登記の10万円以下とは別の規定です（第164条第2項）。

この条文と第164条第2項が加わったのは、e-Gov法令検索が公開している不動産登記法の各改正版を比較すると、2026年4月1日施行の版です。同日より前の版には第76条の5も「五万円以下の過料」の文言も存在しません。改正法（令和3年法律第24号）附則第1条第3号は、この部分の施行日を「公布の日から起算して五年を超えない範囲内において政令で定める日」としていました。

同附則第5条第7項により、施行日より前に住所や氏名が変わっていた場合も対象です。この場合は「変更があった日」を「変更があった日又は第三号施行日のいずれか遅い日」と読み替えるので、実家を相続してから何度か引っ越している人も、施行日を起点に2年を数えることになります。

空き家の所有者にとっては現実的な話です。親から相続した家の登記に、いまは住んでいない住所が載ったままになっていないかを確認してください。登記簿上の住所が古いままだと、自治体からの通知が届かず、特定空き家制度で説明した「所有者を確知できない」扱いに近づきます。

通常の相続登記の流れ

1. 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）を収集
2. 相続人全員の戸籍謄本・住民票を収集
3. 遺産分割協議書を作成（相続人全員の実印と印鑑証明）
4. 登記申請書を作成し、法務局に提出
5. 登録免許税を納付（固定資産税評価額 × 0.4%）

費用の目安

• 登録免許税：評価額の0.4%（例：評価額1,500万円なら6万円）
• 司法書士報酬：6〜15万円（物件数・相続人数で増減）
• 戸籍収集実費：数千〜1万円

よくある質問

Q. 親が亡くなったが遺産分割協議がまとまらない。期限までに登記できない場合は？

A. 相続人申告登記で義務の履行とみなされます。まずはこれを使って期限を守り、その後に正式登記を進めましょう。

Q. 共有名義になっても問題ない？

A. 法的には可能ですが、共有者の1人が亡くなると相続人がさらに増え、将来の処分が困難になります。単独名義化を推奨します。

Q. 相続人申告登記をすれば、もう登記のことは考えなくてよい？

A. いいえ。不動産登記法第76条の3第4項により、その後の遺産分割で所有権を取得したときは、遺産分割の日から3年以内に所有権移転登記を申請する義務が改めて生じます。怠ると同法第164条第1項の10万円以下の過料の対象です。

実務上の手続き詳細や複雑な事案は、司法書士にご相談ください。