空き家問題の基礎

1. そもそも日本の空き家はどれくらい？

総務省「住宅・土地統計調査」によれば、2023年時点で全国の空き家は約900万戸、総住宅数の13.8%。特に相続で発生する「その他空き家（居住者なし）」が急増しており、対策が社会的課題になっています。

数字をもう少し細かく見ます。令和5年住宅・土地統計調査（住宅及び世帯に関する基本集計・確報集計）の結果の概要には、次のように書かれています。

• 総住宅数は6,504万7千戸で、2018年から4.2%の増加。過去最多
• 空き家は900万2千戸。2018年の848万9千戸と比べて51万3千戸の増加で、こちらも過去最多
• 空き家率は13.8%。2018年の13.6%から0.2ポイント上昇し、過去最高
• 空き家数は1993年から2023年までの30年間で約2倍になっている

このうち、相続した実家がそのまま残っているようなケースが入るのが「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」という区分です。同調査ではこれが385万6千戸で、2018年と比べて36万9千戸の増加、総住宅数に占める割合は5.9%となっています。この区分は、平成30年調査までは「その他の住宅」と呼ばれていたもので、令和5年調査で名称と表記順が整理されました。調査年をまたいで数字を比べるときは、この名前の違いに注意してください。

調査上の定義も押さえておくと役に立ちます。同調査は「賃貸用の空き家」「売却用の空き家」「二次的住宅（別荘など）」と、それ以外の空き家を分けており、それ以外の空き家には「転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅」が含まれます。売りにも貸しにも出していない家は、統計上ここに入ります。

2. 所有し続けるだけで発生する3つのコスト

• 税金：固定資産税・都市計画税は所有者に毎年課税。特定空き家として勧告を受けると住宅用地特例が外れ最大6倍に跳ね上がります。
• 維持費：火災保険、管理委託費、光熱費の基本料、剪定・清掃など。維持費シミュレーターで試算できます。
• 劣化コスト：人が住まない建物は急速に傷み、屋根・外壁・シロアリ・雨漏りの補修費がかかります。

税額は条文から自分で概算できる

住宅が建っている土地は「住宅用地」として課税標準が軽減されます。軽減の割合と税率は、いずれも地方税法に書かれているので、自分の土地の評価額が分かれば概算できます。

• 固定資産税の標準税率は1.4%（地方税法第350条第1項）
• 都市計画税の税率は0.3%を超えることができない（同法第702条の4）
• 住宅用地のうち200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は、固定資産税の課税標準が価格の6分の1（同法第349条の3の2第2項）、都市計画税の課税標準が価格の3分の1（同法第702条の3第2項）
• それ以外の住宅用地の部分は、固定資産税が3分の1（同法第349条の3の2第1項）、都市計画税が3分の2（同法第702条の3第1項）

この4つを掛け合わせると、評価額に対する年間の税負担は次のようになります。

評価額900万円で敷地が200㎡以下なら、900万円 × 0.3333% ＝ 年およそ3万円という見当になります。2つの税を合わせた率であることに注意してください。固定資産税だけを見て「0.23%程度」と考えると、市街化区域の土地では実際の負担を3割ほど少なく見積もることになります。

ただしこの計算はあくまで概算です。1.4%は標準税率なので市町村の条例でこれと異なる税率を定めることができ、0.3%も上限であって実際の率は市町村ごとに違います。都市計画税はそもそも市街化区域などに土地・家屋を持っている場合に課されるもので、課されない土地もあります。宅地には負担調整措置も働きます。正確な額は毎年届く納税通知書と課税明細書で確認してください。特定空き家のページには、勧告を受けて特例が外れた場合の具体的な計算例を載せています。

登記を放置していても、課税は止まらない

「名義が親のままだから自分には関係ない」と考えるのは危険です。地方税法第343条第1項は、固定資産税を固定資産の所有者に課すると定めています。第2項はその「所有者」を登記簿等に登記または登録がされている者としたうえで、所有者として登記されている個人が賦課期日前に死亡しているときは、賦課期日においてその土地または家屋を現に所有している者をいうとしています。賦課期日はその年の1月1日です（同法第359条）。

つまり相続登記を済ませていなくても、1月1日時点で現に所有している相続人が納税義務者になります。さらに同法第384条の3は、市町村長が条例で定めるところにより、現所有者に対して、現所有者であることを知った日の翌日から3月を経過した日以後の日までに、住所・氏名などを申告させることができるとしています。申告制度を設けている市町村では、この申告自体が義務になります。

被相続人が亡くなった時点で未納の税があった場合も同じです。同法第9条第1項は、相続があった場合に相続人が被相続人の地方団体の徴収金を納付しなければならないと定め、第2項は相続人が2人以上いるときに民法の相続分によりあん分して計算した額を納付するとしています。限定承認をした相続人は、相続によって得た財産を限度とします（同条第1項ただし書）。

3. 法的リスク

相続登記の義務化（2024年4月施行）

相続による所有権移転を知った日から3年以内に登記しないと、最大10万円の過料の対象になります。詳しくは相続登記義務化のページ。

倒壊・飛散による損害賠償

民法第717条は、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害を生じさせたときの責任について定めています。第一次的に責任を負うのは工作物の占有者で、占有者が損害の発生を防ぐのに必要な注意をしていたときは、所有者がその損害を賠償しなければならないとされています。空き家の屋根瓦が飛んで通行人が怪我をした場合も、この規定にもとづいて責任が問われることがあります。

この条文で見落とされやすい点が2つあります。ひとつは第2項で、竹木の栽植または支持に瑕疵がある場合についても第1項が準用されることです。建物だけでなく、庭木が倒れて損害を生じさせた場合も同じ枠組みで責任が問われます。空き家の敷地の立木は数年で手に負えない大きさになるので、ここは実務上かなり効きます。

もうひとつは第3項で、損害の原因について他に責任を負う者があるときは、占有者または所有者はその者に対して求償権を行使することができるとされていることです。たとえば施工不良が原因であった場合に、賠償した所有者が施工者へ求償する余地はあります。ただし求償できることと、被害者への賠償責任を免れることは別です。まず所有者が支払う立場に立たされる点は変わりません。

行政代執行

特定空き家に指定され、改善命令に従わない場合、自治体が強制的に解体し、費用を所有者に請求できます（代執行）。費用が国税滞納処分の例により徴収されることや、命令の前に意見を述べる機会があることは特定空き家のページで条文とともに扱っています。

4. 取りうる選択肢

1. 維持：思い出優先。ただしコストは維持費シミュレーターで把握を。
2. 売却：最も確実にコスト負担から解放される。3,000万円特別控除が使えれば譲渡所得税を大幅節税可能。手順は売却の流れにまとめています。
3. 賃貸：立地次第では収入化もできる。ただし借り手が付かないエリアも多い。
4. 解体して更地：売却しやすくなる一方、住宅用地特例が外れ固定資産税が跳ね上がる点に注意。手続きは解体ガイドを参照。
5. 相続放棄：他の財産も含めて放棄する必要がある。期限は相続開始を知った日から3ヶ月。

5. 相続放棄をしても、空き家から自動的に解放されるわけではない

「放棄すれば手を離れる」と説明されがちですが、民法の条文はそこまで単純ではありません。空き家に関して押さえるべきは次の4条です。

期限は3か月。ただし家庭裁判所で伸ばせる

民法第915条第1項は、相続人は自己のために相続の開始があったことを知った時から3箇月以内に、単純若しくは限定の承認または放棄をしなければならないと定めています。同項ただし書は、この期間は利害関係人または検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができるとしています。遠方の不動産の状態や負債の有無を3か月で調べきれないことは珍しくないので、間に合わないと分かった時点で期間の伸長を申し立てるのが現実的な対応です。同条第2項は、承認・放棄をする前に相続財産の調査ができることも明記しています。

放棄は家庭裁判所への申述で行う

民法第938条は「相続の放棄をしようとする者は、その旨を家庭裁判所に申述しなければならない」と定めています。他の相続人に「いらない」と伝えるだけでは放棄になりません。遺産分割協議で何も取得しないことにするのと、法律上の相続放棄は別の手続きです。

先に家を処分すると、放棄できなくなる

民法第921条は法定単純承認を定めています。第1号は相続人が相続財産の全部または一部を処分したとき、第2号は第915条第1項の期間内に限定承認または相続の放棄をしなかったときに、単純承認をしたものとみなすとしています。第1号にはただし書があり、保存行為と、民法第602条に定める期間を超えない賃貸は処分に当たりません。

ここが実務上いちばん危ないところです。放棄するかどうか決める前に空き家を売ったり解体したりすると、処分に当たって放棄ができなくなる可能性があります。応急的な修繕や施錠のような保存行為は別ですが、境界が微妙なものもあります。放棄を検討しているなら、先に手を付けないこと。

放棄した後も、現に占有していれば保存義務が残る

民法第940条第1項は、相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人または相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならないと定めています。

つまり、その家に住んでいた、鍵を持っていた、荷物を置いていたといった事情で現に占有していると評価される場合、放棄しても引渡しが済むまでは保存の義務が続きます。放棄した全員が同じ状況なら、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てて引き渡す必要があります。「放棄したから今日から無関係」ではないという点は、判断する前に知っておくべきです。

6. まずやるべき3つのこと

• 課税明細書を確認して維持費シミュレーターで年間コストを把握
• 相続登記を司法書士に依頼（3年の期限あり）
• 近隣の不動産会社3社以上で簡易査定を取る

あわせて、相続開始からの日数を数えておくことをおすすめします。3か月（相続放棄）、4か月（準確定申告）、10か月（相続税申告）、3年（相続登記・3,000万円特別控除）と、期限が重なって走ります。全体の時系列は相続〜不動産処分の全体フローにまとめました。

本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務・法律判断は税理士・司法書士にご相談ください。