不動産売却の媒介契約の種類と解除方法【専任・専属専任・一般の違い】
不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼するときに締結するのが「媒介契約」です。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ複数社への依頼可否・自己発見取引の可否・報告義務の頻度が異なります。どの契約を選ぶかで売却の進め方が大きく変わります。本記事では3種類の違い・囲い込み問題・解除方法を解説します。
媒介契約とは何か
媒介契約とは、不動産の売却（または購入・賃貸）を不動産会社に依頼するときに締結する契約です。国土交通省の不動産取引価格情報によると、地方の空き家は都市部に比べて流通量が少なく、適切な媒介契約の選択が売却成否を左右します。
宅地建物取引業法（宅建業法）に基づき、一定の様式で書面を交付する義務があります。宅地建物取引業法（宅建業法）に基づき、一定の様式で書面を交付する義務があります。
媒介契約で定める主な内容
- 売却物件の所在・面積・価格
- 契約有効期間
- 不動産会社に支払う仲介手数料の額
- レインズへの登録義務の有無
- 不動産会社から売主への報告義務の頻度
- 自己発見取引（売主が自分で買主を見つけた場合）の扱い
媒介と代理の違い
「媒介」は売主・買主の間を取り持つ仲介業務を指します。「代理」は不動産会社が売主に代わって契約を締結する形態で、一般的な売却では媒介が使われます。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる形態です。
一般媒介契約の特徴
- 複数社への依頼：何社でも同時に依頼できる
- 自己発見取引：売主が自ら買主を見つけた場合、不動産会社への仲介手数料は不要
- レインズ登録：義務ではない（任意）
- 報告義務：法定の頻度なし（任意）
- 契約期間：法律上の上限はないが、3か月以内が一般的
一般媒介が向くケース
都市部の人気エリアや売れやすい物件では、複数社が競って買主を探すため成約スピードが上がることがあります。ただし、レインズ登録が義務ではないため、物件情報が市場に広まりにくい面もあります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1社のみに売却を依頼する形態ですが、自己発見取引は認められています。
専任媒介契約の特徴
- 依頼できる会社：1社のみ（他社への重複依頼は不可）
- 自己発見取引：可能（売主が自分で買主を見つけた場合は仲介手数料不要）
- レインズ登録：契約から7営業日以内に登録義務あり
- 報告義務：2週間に1回以上、売主へ報告する義務あり
- 契約期間：最長3か月（自動更新は不可・更新は売主の申し出による）
専任媒介が向くケース
不動産会社に積極的に売却活動をしてもらいたい場合、または売却活動の進捗を定期的に把握したい場合に適しています。1社に絞ることで担当者との関係を深め、サービスを受けやすくなる面もあります。
専任媒介でも自分で買主を探せる
専任媒介では、売主が知人や親族に声をかけて自分で買主を見つけた場合、不動産会社への仲介手数料は不要です（ただし契約書に記載のない特約がある場合は要確認）。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社のみへの依頼で、自己発見取引も制限される最も拘束力の強い形態です。
専属専任媒介契約の特徴
- 依頼できる会社：1社のみ
- 自己発見取引：不可（売主が自分で買主を見つけても仲介手数料が発生する）
- レインズ登録：契約から5営業日以内に登録義務あり（専任媒介より早い）
- 報告義務：1週間に1回以上の報告義務あり（専任媒介より頻繁）
- 契約期間：最長3か月
専属専任媒介が向くケース
不動産会社が最も力を入れて売却活動に取り組むことが期待できます。報告頻度が高いため進捗確認がしやすいですが、自己発見取引が認められないため、自分で買主を見つけたい場合には不向きです。
3種類の比較まとめ
- 一般媒介：複数社OK・自己発見OK・レインズ任意・報告義務なし
- 専任媒介：1社・自己発見OK・7日以内レインズ登録・2週間に1回報告
- 専属専任媒介：1社・自己発見NG・5日以内レインズ登録・1週間に1回報告
「囲い込み」問題
専任媒介・専属専任媒介契約を悪用した「囲い込み」は、売主が損をする不正行為として問題視されています。
囲い込みとは何か
囲い込みとは、売却を依頼された不動産会社が、他社からの購入希望者を意図的に排除し、自社のみで売主・買主の両方を担当して両手仲介（仲介手数料を両側から受け取る）を狙う行為です。レインズに物件を登録しても、他社からの問い合わせに「すでに商談中」などと虚偽を告げて排除します。
囲い込みによる売主の被害
- より高値で購入する意欲のある買主との接触機会を失う
- 売却期間が長引く
- 結果として低い価格での成約になりやすい
囲い込みを見抜くポイント
レインズに登録されているか（登録証明書をもらう）・他社への紹介を制限していないか・内覧数が少ない割に成約しないなどのサインに注意してください。不審に感じたら業者変更を検討しましょう。
契約解除の方法
媒介契約を途中で解除したい場合の方法と注意点を解説します。
期間満了による終了
専任媒介・専属専任媒介の契約期間は最長3か月です。期間満了時に更新しなければ、自動的に契約は終了します。更新する場合は売主の申し出が必要で、書面による更新が基本です。
中途解除の方法
期間中でも、媒介契約は一般的に書面（解除通知書）を不動産会社に送付することで解除できます。ただし、以下の場合は費用が発生することがあります。
- 不動産会社が広告費・測量費などを実費負担していた場合、実費請求される可能性がある
- 売主側の都合による解除で、不動産会社が積極的に活動していた場合は交渉が必要なケースもある
不動産会社の義務違反による解除
レインズへの未登録・報告義務違反・囲い込みなど宅建業法違反が疑われる場合は、即座に解除できます。状況によっては損害賠償の請求も可能です。都道府県の宅地建物取引業免許担当窓口や国土交通省への相談・苦情申立て制度も活用できます。
レインズ登録の確認方法
レインズ（REINS：不動産流通機構が運営するオンラインシステム）への登録は、物件情報を業界全体に流通させる重要な仕組みです。
売主がレインズを確認する方法
2013年以降、専任媒介・専属専任媒介の場合、不動産会社はレインズへ登録した際に「登録証明書」を売主に交付する義務があります。証明書には登録番号・登録年月日が記載されており、不動産流通機構のサイトで確認できます。
レインズへの登録を確認すべき理由
登録証明書が交付されない・登録日が遅い・「一時停止中」が続く場合は囲い込みの疑いがあります。不動産会社に登録証明書の提出を積極的に求めることが重要です。