空き家の管理を不動産会社に委託する費用相場と業者の選び方

空き家管理サービスとはどんなサービスか

空き家管理サービスとは、所有者に代わって定期的に空き家を巡回・点検し、建物の状態を維持管理するサービスです。総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、国内の空き家数は約900万戸に達し、空き家率は13.8%と過去最高を更新しました。管理が行き届かない空き家は「特定空家等」に指定されるリスクがあり、専門業者への委託が有効な対策となっています。

不動産会社・管理会社・専門の空き家管理業者などが提供しています。不動産会社・管理会社・専門の空き家管理業者などが提供しています。

主なサービス内容

基本的なパッケージには以下の内容が含まれるのが一般的です。

• 月次巡回・点検：外観・室内・設備の状態確認、異常の報告
• 通水作業：水道管の劣化・悪臭防止のために定期的に水を流す
• 換気：室内のカビ・湿気対策として窓や換気口を開閉
• 郵便物・チラシの回収：不法侵入を誘発する郵便物の堆積を防ぐ
• 草刈り・除草（オプションまたは別料金の場合が多い）
• 点検レポートの送付：写真付きで定期報告

オプションで追加できるサービス

基本管理に加え、以下のようなオプションを提供している業者もあります。

• 害虫・害獣対策（シロアリ調査・ネズミ駆除など）
• 簡易修繕（電球交換・雨漏り応急処置など）
• 不用品・遺品の整理・処分
• 売却・賃貸に向けた提案・仲介
• 近隣住民への挨拶代行

費用相場と料金体系

空き家管理サービスの費用は業者・地域・サービス内容によって異なりますが、一般的な相場は以下のとおりです。

月次管理プランの相場

• 月1回巡回・基本管理：月5,000〜15,000円程度
• 月2回巡回・充実管理：月12,000〜20,000円程度
• 年間一括払いプラン：年60,000〜180,000円程度（月払いより割安になる場合が多い）

草刈り・除草の追加費用

庭の草刈りや樹木の剪定は基本料金に含まれないことが多く、別途費用がかかります。庭の広さによりますが、1回あたり10,000〜30,000円程度が目安です。年に2〜4回の依頼が必要になる場合があります。

契約形態

月払い・年払い・都度払いの3種類があり、継続管理には月払いまたは年払いの定期契約が一般的です。初期費用（鍵の預かり・物件確認）として別途数千円かかる場合もあります。

委託を検討すべきタイミング

空き家管理の委託が特に有効な状況を整理します。

遠方に住んでいる場合

相続した実家が地方にあり、自分は都市部に住んでいるケースです。交通費・時間的コストを考えると、月1〜2万円の管理委託費用は合理的な支出になります。特に、飛行機や新幹線を使わないと行けない距離であれば委託が推奨されます。

高齢・身体的に管理が困難な場合

所有者自身が高齢または体調の問題で定期的な管理が難しくなった場合。管理できない状態が続くと建物の劣化が加速するため、早めに委託を検討することが建物の価値維持につながります。

空き家の処分方針が決まるまでの間

売却・賃貸・解体などの方針を決めるまでに時間がかかる場合、その間だけ管理を委託するという利用方法もあります。建物の状態を維持しておくことで、売却時の条件が有利になることもあります。

近隣からのクレームが来た場合

「草が伸びている」「臭いがする」などの苦情が来た段階では、すでに管理不全の状態です。市区町村からの指導を受ける前に対処することが重要です。

地元不動産会社 vs 専門業者の違い

空き家管理を提供する業者には大きく2種類があります。

地元の不動産会社

地域密着型の不動産会社が管理サービスを提供しているケースです。売却・賃貸のついでに管理も依頼できるため、将来の出口戦略を見据えた相談がしやすいメリットがあります。一方、管理専門スタッフが少なく、訪問頻度や報告の質にばらつきがある場合もあります。

空き家管理専門業者

空き家管理に特化した業者で、全国展開しているチェーンもあります。管理のノウハウが豊富で、点検レポートのデジタル化・写真報告・緊急時の迅速対応などが整っていることが多いです。ただし、売却・賃貸の仲介機能がない場合は、別途不動産会社への相談が必要になります。

どちらを選ぶか

将来的に売却・賃貸を考えているなら、仲介機能を持つ地元不動産会社に一括依頼するのがスムーズです。管理の質・報告体制を重視するなら専門業者の比較検討をおすすめします。

サービス内容の比較ポイント

複数の業者を比較する際に確認すべき項目を整理します。

確認すべきチェックリスト

• 訪問頻度：月1回か2回か、訪問日は指定できるか
• 報告方法：写真付きレポートをメール・アプリで受け取れるか
• 緊急時の対応：雨漏りや不審者侵入などの緊急連絡体制はあるか
• 草刈り・剪定：基本料金に含まれるか、追加費用はいくらか
• スタッフの常駐エリア：物件の近くに担当者がいるか
• 解約条件：最低契約期間はあるか、途中解約時のペナルティはあるか
• 損害賠償の有無：管理中の事故・盗難に対する補償はあるか

委託契約時の注意点

契約前・契約時に確認しておくべき重要事項を解説します。

鍵の管理・セキュリティ

空き家の鍵を業者に預けることになるため、鍵の管理方法と紛失・盗難時の責任について事前に確認します。鍵の複製を作るかどうか、保管方法についても書面で取り決めておくことが大切です。

作業内容・範囲の明確化

契約書に「月1回の外観チェック・通水・換気・郵便物回収・写真報告」など、実施内容を具体的に記載してもらいましょう。曖昧な契約では「やるつもりだった・やらなくていいと思った」という認識のずれが生じやすくなります。

損害賠償条項の確認

管理中の建物に何らかの損害が生じた場合（例：作業中の破損、鍵の紛失による不法侵入）に業者がどのような責任を負うかを確認します。業者側に損害賠償を限定する条項がある場合は注意が必要です。

解約・更新の条件

売却・賃貸が決まった際にすぐに解約できるかどうか確認しておきます。最低契約期間が設定されている場合、途中解約で違約金が発生することがあります。

空き家バンクと管理委託の組み合わせ

空き家を活用・売却したいが、すぐに買い手・借り手が見つからない場合、空き家バンクへの登録と並行して管理委託を行う方法があります。

空き家バンクとは

市区町村が運営する空き家・空き土地の情報提供制度です。売却・賃貸・無償譲渡などの形で活用希望者とのマッチングを行います。登録は無料で、移住・定住促進を目的とした自治体補助制度と連携しているケースもあります。

組み合わせのメリット

空き家バンクに登録して買い手・借り手を探しながら、見つかるまでの間は管理委託で建物の状態を維持するという二段構えの戦略が有効です。建物が適切に管理されていれば、内覧時の印象も良くなり成約率が上がります。

地域の制度を調べる

自治体によっては、空き家バンクへの登録を条件に管理費の一部を補助する制度や、リフォーム費用の補助制度が用意されている場合があります。物件所在地の市区町村の窓口またはウェブサイトで確認することをおすすめします。