相続した空き家を売るときに3,000万円特別控除が使える条件と申請方法
相続した空き家を売却した際の売却益（譲渡所得）に対して、最大3,000万円まで控除できる特例があります。「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれるこの制度。適用条件・2023年の改正内容・確定申告の方法・計算例を詳しく解説します。
「空き家の3,000万円特別控除」とは
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（租税特別措置法35条3項）は、2016年に創設された税制措置です。国土交通省の不動産取引価格情報によると、地方の空き家は都市部に比べて流通量が少なく、適正価格での売却に時間を要するケースが多いため、本特例を活用した早期売却が有効です。
相続した空き家の売却益から最大3,000万円を控除できるため、多くのケースで税負担を大幅に軽減できます。
なお、被相続人が生前住んでいた「マイホームを売った場合の3,000万円特別控除」（同条1項）とは別の制度です。空き家の場合は、被相続人が生前住んでいたものの、亡くなった後は空き家になっていた家屋が対象です。
適用できる条件
空き家の3,000万円特別控除を適用するには、以下の条件をすべて満たす必要があります。
建物に関する条件
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準の建物）
- または耐震改修工事を行い耐震基準を満たした建物
- 区分所有建物（マンション等）を除く
被相続人・居住状況に関する条件
- 被相続人が相続開始の直前まで一人で居住していたこと
- 被相続人が相続開始直前に老人ホーム等に入居していた場合も、一定条件を満たせば適用可（2019年の改正で拡充）
- 相続開始直前に被相続人以外の者が居住していないこと
売却に関する条件
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却価格が1億円以下（家屋と土地の合計）
- 売却の時点で建物が現行の耐震基準を満たしていること、または建物を取り壊して更地として売却すること
「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」とは
例えば2022年5月1日に相続が開始した場合、3年を経過する日は2025年5月1日。この日が属する年は2025年。よって2025年12月31日が期限です。「相続から3年以内」ではなく、その年の年末が期限になります。
2023年改正：更地売却も適用可能に・共有の場合の控除額
2023年（令和5年）の税制改正により、空き家の3,000万円特別控除に重要な変更が加えられました。
改正前後の比較
- 改正前：建物を耐震改修して売却するか、取り壊して更地として売却する場合に適用可。ただし、更地売却の場合は「売却前に建物を取り壊すこと」が条件（売主が解体して売却）。
- 改正後（2024年1月1日以降の売却から適用）：買主が建物を取り壊す条件で売買契約が成立し、売却の翌年2月15日までに実際に取り壊された場合も適用可能に（買主側の解体も認められる）。
相続人が複数いる場合の控除額
2024年1月1日以降の売却から、相続人が3人以上いる場合の控除額が変更されました。
- 相続人1〜2人：控除額3,000万円
- 相続人3人以上：控除額2,000万円
老人ホーム入居中の被相続人の扱い（2019年改正）
被相続人が老人ホーム等に入居していた場合でも、①要介護認定等を受けていた、②老人ホーム入居後も自宅を賃貸・事業の用に供していなかった、という条件を満たせば適用対象になります。
確定申告での申請方法と必要書類
空き家の3,000万円特別控除を受けるには、売却した年の翌年に確定申告を行う必要があります。たとえ控除後の課税所得がゼロになっても申告は必要です。
確定申告の手順
- 譲渡所得の計算
売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 = 譲渡所得。ここから3,000万円特別控除を差し引きます。
- 確定申告書の作成
「分離課税用の申告書」と「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を作成します。
- 必要書類の添付
下記の書類を申告書に添付して提出します。
- 税務署への提出
売却した年の翌年2月16日〜3月15日に税務署または e-Taxで提出します。
主な必要書類
- 譲渡所得の内訳書（国税庁ウェブサイトからダウンロード）
- 売買契約書（売却時）のコピー
- 被相続人の居住を証明する書類（住民票の除票、戸籍の附票等）
- 登記事項証明書（法務局で取得）
- 耐震改修工事の証明書（耐震改修して売却した場合）
- 建物の取壊し証明書（更地売却の場合）
- 市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」
「被相続人居住用家屋等確認書」の取得
この確認書は、売却した不動産の所在する市区町村窓口で取得します。申請に必要な書類や手続き方法は自治体によって異なるため、事前に確認してください。
適用できないケース
以下の場合は、空き家の3,000万円特別控除が適用できません。
- 売却時に被相続人が居住中（生前売却）：空き家になってから相続した場合に限る
- 売却前に賃貸に出していた：相続後に賃貸に供した場合は適用不可（ただし被相続人の居住用として入居前の期間は可）
- 1982年（昭和57年）以降に建築された建物：旧耐震基準外（耐震改修すれば適用可）
- 売却価格が1億円超
- 相続から3年を経過する年の12月31日後の売却
- 区分所有建物（マンション）
- 生計を同一にする親族に売却した場合
相続後に一度でも使用・賃貸すると適用不可になる場合あり
相続後に自分が居住したり、賃貸に出したりすると、空き家の特別控除の適用ができなくなる場合があります。売却を検討しているなら、相続後すぐに動くことを強くお勧めします。
計算例：売却益3,500万円の場合の節税額
具体的な計算例で節税効果を確認します。
前提条件
- 売却価格：4,000万円
- 取得費：500万円（不明のため売却価格の5%の概算取得費）
- 譲渡費用（仲介手数料等）：130万円
- 所有期間：5年超（長期譲渡所得）
- 相続人：1名
特別控除なしの場合
- 譲渡所得：4,000万円 − 500万円 − 130万円 = 3,370万円
- 税額：3,370万円 × 20.315% = 約685万円
空き家の3,000万円特別控除を適用した場合
- 譲渡所得：3,370万円 − 3,000万円 = 370万円
- 税額：370万円 × 20.315% = 約75万円
- 節税額：約610万円
この例では約610万円の節税効果があります。取得費の証明書類がある場合や、相続税の取得費加算特例と組み合わせる場合は、さらに税負担が変動します。具体的な試算は税理士にご相談ください。