旧耐震基準（1981年5月31日以前）の空き家をどうする？売却・解体・耐震改修の判断基準
相続した実家が古い建物である場合、「旧耐震基準」なのか「新耐震基準」なのかが、売却・解体・耐震改修のいずれを選ぶかを考えるうえで重要な分岐点になります。本記事では、旧耐震・新耐震の境目、売却時に生じる説明義務、耐震改修と解体の判断基準、既存の3,000万円特別控除との関係を整理します。
新耐震基準と旧耐震基準の境目（1981年6月1日）
1978年の宮城県沖地震を踏まえた建築基準法の改正により、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物には、より厳しい耐震基準（新耐震基準）が適用されるようになりました。それより前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」の建物と呼ばれます。この境目の日付は、宅地建物取引業法施行規則にも明記されている実務上の基準日です。
新耐震基準では、震度6強〜7程度の大地震でも倒壊・崩壊しないことを目安とした構造基準が求められるようになりました。旧耐震基準の建物がすべて危険というわけではありませんが、統計的には新耐震基準の建物に比べて地震被害を受けやすい傾向があるとされています。
「新耐震基準」でも2000年基準とは異なる
木造住宅については、2000年（平成12年）にも耐震関連の基準（地盤に応じた基礎の設計、耐力壁の配置バランス、接合部の金物指定など）が追加されています。1981年6月以降に建築確認を受けた建物でも、2000年より前の建物は、それ以降の建物より耐震性が低い可能性がある点も念頭に置いておくとよいでしょう。
自分の家がどちらか確認する方法
相続した実家が旧耐震か新耐震かを確認する基本的な方法は次のとおりです。
- 建築確認済証を確認する：建物の設計図書とともに保管されていれば、そこに記載された「確認日」で判断できます
- 建築計画概要書を取得する：確認済証が見つからない場合、建物を管轄する市区町村の建築指導課で、建築確認申請時に提出された「建築計画概要書」の写しを閲覧・取得できる場合があります（保管期間には限りがあります）
- 登記簿の新築年月日を目安にする：不動産登記簿に記載された建物の新築年月日は、建築確認日そのものではありませんが、おおよその目安として参考になります
重要なのは「竣工した日」や「入居した日」ではなく「建築確認を受けた日」である点です。着工から竣工まで時間がかかった建物では、確認日と竣工日が数ヶ月〜1年程度ずれることもあります。
売却時に生じる耐震診断の説明義務
相続した実家を売却する際、宅地建物取引業者が売買の媒介を行う場合、宅地建物取引業法35条に基づく重要事項説明の対象になります。同法の委任を受けた施行規則では、既存の建物について、昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除き、耐震診断を受けているときはその内容を説明しなければならないと定められています。
つまり、旧耐震基準の建物（1981年5月31日以前に着工した建物）に限り、「耐震診断を受けているかどうか、受けている場合はその結果」が重要事項説明書に記載される仕組みです。耐震診断を受けていない場合は「実施していない」旨が説明されるだけで、診断を受けること自体が売却の条件になるわけではありません。
説明義務と診断義務は別
「耐震診断の結果を説明する義務」があるのは、すでに診断を受けている場合の話です。旧耐震の建物を売却するために耐震診断を新たに受けることを法律で強制されているわけではありません。ただし、買い手の安心材料として、事前に耐震診断を受けておくことが売却を有利に進める材料になる場合があります。
耐震診断を受ける場合の流れと費用の目安
耐震診断は、建築士や耐震診断の資格を持つ専門家に依頼して、建物の図面確認・現地調査・構造計算を行い、地震に対する強さを評価するものです。木造住宅の一般診断法であれば、現地調査から結果報告までおおむね数万円〜十数万円程度が目安とされますが、建物の規模・構造・依頼先によって金額は変わります。診断の結果、耐震性が不足していると判定された場合は、耐震改修（壁の補強、金物の追加、基礎の補強など）の設計・工事費用が別途発生します。
火災保険・地震保険への影響
旧耐震基準の建物であることを理由に、火災保険・地震保険への加入自体が断られることは基本的にありません。ただし、建物の構造や老朽化の程度によって保険料や契約条件が変わることがあります。相続した実家の保険の名義変更・継続手続きについては相続した家の火災保険・地震保険の継続手続きで解説しています。
耐震改修・解体・そのまま売却 3つの選択肢の比較
旧耐震基準の実家をどう処分するかは、大きく3つの選択肢に分けられます。
| 選択肢 | メリット | デメリット・注意点 |
|---|---|---|
| 耐震改修して売却・活用 | 建物を残せる。耐震基準を満たせば3,000万円特別控除の対象になり得る | 改修費用が高額になりやすく、建物の状態次第で費用対効果が合わない場合がある |
| 解体して更地で売却 | 買い手の間口が広がりやすい。倒壊リスクがなくなる | 解体費用がかかる。更地になると固定資産税の住宅用地特例が外れ税額が上がる場合がある |
| 現状のまま売却 | 改修・解体費用をかけずに済む | 買い手が限られ価格が下がりやすい。耐震診断歴の説明義務対象になる |
判断の目安
建物の傷み方が軽微で、立地の需要があるなら耐震改修による活用・売却が有力な選択肢になります。老朽化が著しく、改修費用が建物の市場価値を上回りそうな場合は、解体して更地で売却する方が合理的なことが多いです。解体費用の目安については空き家解体工事の費用相場と自治体の補助金・助成金で、リフォーム費用の目安については空き家をリフォームして賃貸に出す費用対効果で解説しています。
3,000万円特別控除との関係
相続した空き家を売却した場合の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家の3,000万円特別控除」は、対象となる建物が1981年5月31日以前に建築されたもの（旧耐震基準の建物）であることが要件の一つとされています。売却前に耐震基準を満たすよう改修する、または建物を取り壊して更地として売却することで、この特例の適用対象になり得ます。
適用要件・必要書類・申請方法の詳細は、既存の解説記事にまとめています。旧耐震の実家を売却する際は、耐震改修・解体のどちらを選ぶかによって、この特例の使い方も変わってくる点に注意してください。詳しくは相続した空き家を売るときに3,000万円特別控除が使える条件と申請方法をご覧ください。
よくある質問
Q. 自分の家が旧耐震か新耐震かはどうやって確認する？
A. 建築確認日（建築確認済証に記載された日付）が1981年（昭和56年）5月31日以前であれば旧耐震基準、1981年6月1日以降であれば新耐震基準です。竣工日・入居日ではなく「建築確認を受けた日」が基準になる点に注意してください。建築確認済証が見つからない場合は、建物を管轄する市区町村の建築指導課で建築計画概要書の写しを取得できる場合があります。
Q. 旧耐震の家を売るとき、耐震診断は必須？
A. 耐震診断そのものを受けることは法律上の義務ではありません。ただし、宅地建物取引業者が売買の媒介を行う際、その建物が耐震診断を受けているものであれば、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明でその内容を説明する義務があります。診断を受けていない場合は「耐震診断を実施していない」旨が説明されます。
Q. 耐震改修や解体には補助金が使える？
A. 多くの自治体で、旧耐震基準の建物を対象とした耐震診断・耐震改修の補助金制度が用意されています。解体費用についても、空き家対策の一環として補助金・助成金を設けている自治体があります。制度の有無・金額は自治体ごとに異なるため、建物のある市区町村の窓口で確認することをおすすめします。
判断のポイントまとめ
旧耐震基準の実家をどう処分するかは、建物の傷み具合・立地の需要・改修と解体それぞれの費用感によって最適解が変わります。判断に迷う場合は、次の順序で検討することをおすすめします。
- 建築確認日を確認し、旧耐震・新耐震のどちらかを把握する
- 旧耐震であれば、耐震診断を受けて建物の実際の耐震性を把握する（診断は義務ではないが判断材料になる）
- 診断結果を踏まえ、耐震改修・解体・現状売却のどれが費用対効果に合うか比較する
- 3,000万円特別控除など税制上の特例が使えるかどうかを合わせて確認する
- 最終判断の前に不動産会社・建築士・税理士に相談する
参考・出典
※本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、耐震診断の実施・耐震改修の必要性は建築士等の専門家にご確認ください。税制上の特例の適用可否は税理士にご相談ください。