市街化調整区域の家・土地を売るには｜建て替えに許可が要る理由と売却方法
市街化調整区域の家は、買った人が建て替えたり用途を変えたりするのに、都道府県知事（指定都市・中核市は市長）の許可が要ります。市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」（都市計画法7条3項）で、売買そのものを禁じる条文はありませんが、買う側は「建て替えられるのか」を先に確かめなければなりません。ここでは都市計画法・同施行令の原文で、何に許可が要るのか、許可の基準はどこに書かれているのか、売るときにどんな相手とどう進めるかを整理します。
許可が要るのは売買ではなく、建てる・変えること
都市計画法43条1項は、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域で、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物を新築し、改築し、または用途を変更して別の建築物にしてはならないと定めています。第一種特定工作物の新設も同じです。
| やること | 許可 | 根拠 |
|---|---|---|
| 家や土地を売る・買う | この条文に出てこない | 43条1項 |
| 建物の新築・改築（建て替え） | 原則として要る | 43条1項本文 |
| 用途の変更（住宅を店舗に、など） | 原則として要る | 43条1項本文 |
| 仮設建築物の新築・非常災害の応急措置・通常の管理行為や軽易な行為（政令で定めるもの） | 要らない | 43条1項ただし書 |
出典：e-Gov法令検索 都市計画法43条。農業・林業・漁業の用に供する政令で定める建築物と、これらの業務を営む人の居住の用に供する建築物は、43条1項本文の許可の対象から外れています（同法29条1項2号）。
買う人から見ると、手に入れる土地や建物が、自分の使い方で建て替えや用途変更ができるかどうかは、買ったあとに許可を受けられるかで決まります。売る側が最初に整理しておくのは、この許可の見込みです。
許可の基準：施行令36条の5つの入口
43条2項は、許可の基準を「第三十三条及び第三十四条に規定する開発許可の基準の例に準じて、政令で定める」としています。その政令が都市計画法施行令36条1項です。排水と地盤の基準（1号）、地区計画に合う用途（2号）を満たしたうえで、3号のイからホのどれかに当てはまる必要があります。
| 3号 | 当てはまる建築物 | 売る側が見ること |
|---|---|---|
| イ | 法34条1号から10号の建築物（周辺の住民向けの店舗、資源の利用に必要な建築物、地区計画に合う建築物など） | 買い手が建てたいものがこれに当たるか |
| ロ | 法34条11号の条例で指定された区域内（市街化区域に隣接・近接し、おおむね50以上の建築物が連たんする地域のうち条例で指定したもの）の建築物 | その土地が条例の指定区域か |
| ハ | 周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内では困難なものとして、条例で区域・目的・用途を定めたもの | その都道府県・市に条例があるか |
| ニ | 法34条13号の者が、権利を持っていた土地に建てる建築物 | 次の章 |
| ホ | 周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内では困難または著しく不適当なもので、都道府県知事があらかじめ開発審査会の議を経たもの | 開発審査会の基準（自治体ごと） |
出典：e-Gov法令検索 都市計画法施行令36条1項、都市計画法34条。ロ・ハ・ホの具体的な区域や基準は条例・開発審査会が決めるため、この記事では書けません。
同じ調整区域でも、条例で指定された区域の中にある土地と外にある土地では、建てられる建物の入口が違います。「調整区域だから一律に建て替えできない」でも「建て替えできる」でもなく、土地ごと、建てたい建物ごとに決まります。
「既存宅地」「線引き前宅地」と、人に付く許可の考え方
調整区域の売却で「既存宅地だから建てられる」「線引き前から宅地だった」という話を聞くことがあります。今回確認した都市計画法と同施行令の条文には、「既存宅地」という言葉は出てきません。その扱いが今どうなっているかは、原文を取れなかったため、ここでは書きません。
条文で確認できる「線引きの前から土地を持っていた人」に関する規定は、都市計画法34条13号です。
- 区域区分の都市計画が決定されたとき（または調整区域が広がったとき）に、自分の居住や業務のための建築物を建てる目的で土地や土地の利用権を持っていた人が対象です。
- その人が、決定または変更の日から6か月以内に、国土交通省令で定める事項を都道府県知事に届け出ていることが要ります。
- 開発行為ができる期間は、決定または変更の日から5年です（施行令30条）。
この規定の主語は「届け出た者」で、人に付いた規定です。決定または変更の日から5年を過ぎると、施行令36条1項3号ニを根拠に許可を受けることはできません（同号ニは施行令30条の期間内に建てるものに限る）。売る土地にこの規定がどう関わっているか、買い手が引き継げるかは、条文からは読み取れません。
このほかに、過去に出た許可が「その人が使う家」に限られている場合があります。この場合に買い手へそのまま引き継げるかどうかは、許可の内容と、開発審査会の基準（施行令36条1項3号ホ）で変わります。売る前に、過去の許可の書類を探し、窓口で「買い手に引き継げるか」を聞くことが先です。
売却の方法：仲介・買取・隣地・農地の場合
| 方法 | 向く場合 | 注意 |
|---|---|---|
| 仲介で売り出す | 建て替えの許可が出る見込みがある、または今の建物のまま使う人がいる | 許可の見込みを窓口で確認し、買い手に説明できる状態にする |
| 買取業者に売る | 許可の見込みが分からない、築年が古い、建物の登記や許可の書類が揃わない | 仲介より安くなることがある。調整区域の物件が対象かは問い合わせて確認 |
| 隣地・近隣の所有者に打診する | 隣の人が敷地を広げたい、駐車場にしたいなど、建て替え以外の使い方がある | 相手に買う理由がなければ進まない |
買取業者の一社、訳アリ物件買取のラクウルは、公式サイトの買取実績欄に「市街化調整区域に建築確認なしで建てられた建物未登記の物件。2棟まとめて買い取りました」（埼玉県の戸建て＋倉庫）を載せています（2026年10月2日に確認）。これは一つの事例で、同じ状況の物件が必ず買い取られるという意味ではありません。調整区域の物件が対象になるかは、所在地を伝えて問い合わせるのが確実です。
買取業者の選び方と、仲介で売れなかった家を直接買い取ってもらう流れは空き家買取業者の選び方、田舎の土地が売れない場合の全体像は田舎の空き家・土地が売れない場合の対処法5選にまとめています。
土地が農地のときは
登記や現況が農地のときは、都市計画法の許可とは別に、農地法の許可が必要になることがあります。農地を売る・転用する手続きは相続した農地を売るには？農業委員会の許可・転用・売却の手続きに、調整区域の農地がなぜ転用しにくいかは同記事の市街化調整区域の章にあります。
売りに出す前に窓口で確認する3点
- その土地が市街化調整区域か。区域区分は都市計画で決まります（都市計画法7条）。市区町村の都市計画の担当窓口で確認します。
- 建物が建てられた経緯。調整区域の建物は、建築のときに許可を受けているかどうかで、今後の建て替えや用途変更の見込みが変わります。許可の書類や建築確認の書類が残っていないか、家の中や相続前の書類を探します。
- 買い手が建てたいものの許可の入口。施行令36条1項3号のイからホのどれに当たるかを、物件の所在地を管轄する窓口で聞きます。
解体して更地にする前にも、窓口に確認します。解体したあとに建てるのは「新築」として43条1項の許可の対象になるため、建物が残っている状態の見込みと同じとは限りません。
市区町村ごとの調整区域の面積・人口・空き家数は、市区町村の市街化調整区域の一覧で調べられます。
よくある質問
市街化調整区域の家や土地は売れないのですか？
都市計画法43条1項が許可を求めているのは、建築物の新築・改築・用途の変更と、第一種特定工作物の新設です。土地や建物を売買すること自体は、この条文に出てきません。ただし、買った人が建て替えや用途の変更をするには許可が要るため、許可が出る見込みが買い手の判断材料になります。
自分の土地が市街化調整区域かどうかは、どこで分かりますか？
市街化区域と市街化調整区域の区分は、都市計画に定められます（都市計画法7条）。市区町村の都市計画の担当窓口で、その土地がどの区域に入るかを確認できます。
建て替えの許可が出るかどうかは、売る前に分かりますか？
許可の基準は都市計画法施行令36条に定められていますが、条例で指定された区域や開発審査会の基準は都道府県・市ごとに異なり、今回取れた条文には書かれていません。売る前に、物件の所在地を管轄する窓口で、買い手が建てたい建物の種類を例に挙げて確認するのが確実です。
土地が農地の場合も、同じ流れで売れますか？
農地は、都市計画法とは別に農地法の許可が必要になることがあります。農地を売る・転用する手続きは、相続した農地を売るには（農業委員会の許可・転用）で整理しています。
参考・出典
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の土地で建て替えや用途変更の許可が出るかどうかは、物件の所在地を管轄する都道府県・市の窓口にご確認ください。