共有名義の不動産を売却・分割するには？全員の同意が必要な理由と解決策
相続によって複数の相続人が同一不動産の持分を持つ「共有名義」の状態は、売却・活用のあらゆる場面でトラブルの原因になります。全員の同意が取れなければ売れない・共有者が認知症になったら動けなくなる・二次相続で関係者が増えていく——こうした問題を防ぐためには早期の対応が重要です。本記事では共有名義の仕組み・解消方法・相続時の予防策を解説します。
共有名義とはどういう状態か
共有名義とは、1つの不動産を複数人が「持分」という形で共同所有している状態を指します。相続の場面では、遺産分割協議が未了のまま法定相続分で取得した場合や、遺産分割で「実家を兄弟全員で共有する」という決定をした場合などに生じます。2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。共有名義の解消も登記義務化の対象となります。
持分とは
持分とは、共有物件に対してそれぞれの共有者が持っている所有権の割合です。例えば「2分の1」「3分の1」などの形で登記されます。持分の割合によって、固定資産税の負担・賃料収入の取得・売却時の収入分配などが決まります。
共有名義が生じやすいケース
- 遺産分割を先送りにして、法定相続分のまま登記した
- 遺言書がなく、相続人が複数いて話し合いがまとまらなかった
- 「実家を誰も相続したくない」が「売却もしたくない」という状況で暫定的に共有にした
- 夫婦や兄弟で共同購入した不動産
売却に全員の同意が必要な理由（民法251条）
共有不動産の処分（売却など）には、共有者全員の同意が必要です。これは民法251条に規定されています。
民法251条の規定
民法251条は「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない」と規定しています。不動産の売却は「処分」行為にあたるため、全員の同意なしに売却することはできません。
管理行為と保存行為はどうか
共有物に対する行為は、その性質によって必要な同意の割合が異なります。
- 保存行為（現状維持のための修繕など）：各共有者が単独で実施可能
- 管理行為（賃貸借契約の締結・解除など）：持分の過半数の同意で実施可能
- 変更・処分行為（売却・大規模改造など）：全員の同意が必要
1人でも反対すると売れない
共有者が10人いる場合、9人が売却に賛成しても1人が反対すれば売却は成立しません。相続人が多数いる共有名義不動産は、この「拒否権」の問題で売却が進まないケースが非常に多くあります。
共有者が行方不明・認知症の場合の対処法
共有者の一部が意思表示できない状態にある場合でも、法的な手続きによって対応することが可能です。
共有者が行方不明の場合：不在者財産管理人の選任
所在が不明な共有者がいる場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てることができます。選任された管理人が行方不明者の財産管理を行い、売却に関しても家庭裁判所の許可を得て対応することができます。
共有者が認知症の場合：成年後見人の選任
共有者が認知症等で判断能力を失っている場合、家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てます。成年後見人が本人に代わって売却の意思表示を行うことが可能になります。ただし、成年後見制度は一度利用すると本人の回復まで継続するため、簡単に解除できない点に注意が必要です。
共有者が死亡した場合
共有者が死亡すると、その持分がさらに複数の相続人に引き継がれる可能性があります。これが繰り返されると「数次相続」として共有者が雪だるま式に増え、手続きがますます複雑になります。
共有持分だけを売ることはできるか
法律上は、自分の持分だけを第三者に売却することは可能です（民法206条・持分の処分は単独でできる）。
持分売却の現実的な問題
ただし、持分だけを買い取った第三者は物件全体を自由に使えるわけではなく、他の共有者との間で使用方法を協議する必要があります。そのため、一般の買い手は共有持分だけを買いたがりません。
共有持分の買取業者
「共有持分専門の買取業者」という存在があり、こうした業者は持分のみを買い取ってくれます。ただし、買取価格は通常の相場より大幅に低く（評価額の50〜70%程度が目安）、買取後に他の共有者に対して高圧的な交渉を行う業者も存在します。利用する場合は慎重な判断が必要です。
持分売却より共有解消が先決
持分だけの売却は選択肢の一つですが、長期的には共有状態そのものを解消することが根本的な解決策です。まずは共有者全員で話し合いの場を設けることが重要です。
共有状態を解消する方法
共有名義の状態を解消するための主な方法は以下の3つです。
方法1：協議による共有物分割
共有者全員が協議し、全員の合意のもとで共有状態を解消します。主な分割方法は以下のとおりです。
- 現物分割：土地を実際に分筆して各共有者が単独所有する（建物には不向き）
- 価格賠償（買取）：共有者の一人が他の共有者の持分を買い取り、単独所有にする
- 換価分割：物件を第三者に売却して代金を持分に応じて分配する
方法2：代償分割
相続の場面で、特定の相続人が不動産を単独で相続する代わりに、他の相続人に相当額の現金を支払う方法です。不動産を受け取る相続人に十分な現金がある場合に有効です。
方法3：換価分割（売却して分配）
物件を売却して得た代金を持分の割合に応じて分配します。全員が同意した上で売却するため、通常の価格で売れるのがメリットです。
共有物分割請求訴訟とは
協議がまとまらない場合、共有者は裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起することができます。
訴訟の流れ
共有物分割請求訴訟では、まず裁判所が調停による解決を試みます（調停前置）。調停で合意できない場合は判決で分割方法が決定されます。裁判所は現物分割・代金分割（競売）・価格賠償のいずれかを命じることができます。
競売になるリスク
裁判所の判断で競売が命じられた場合、物件は市場価格より低い価格で売却されることが多く、共有者全員にとって不利な結果になりがちです。できる限り訴訟前の話し合いで解決することが望ましいです。
相続時に共有を避けるための対策
共有名義の問題は「なってしまってから解消する」のが大変なため、相続時点での予防が重要です。
遺言書の作成
遺言書で「誰が何を取得するか」を明確に指定することで、遺産分割協議を経ずに単独所有を実現できます。特に不動産については、共有を避ける形での分配を遺言で指定することが有効です。
遺産分割協議を先送りしない
「今は決められないから後で」と先送りすると、二次相続（子が死亡して孫が相続）でさらに関係者が増え、解決が困難になります。相続が発生したら早期に専門家（司法書士・弁護士）に相談して遺産分割協議を進めることをおすすめします。
家族信託の活用
生前に財産管理の権限を信頼できる家族に移転する「家族信託」を活用することで、認知症になった後も不動産の売却・管理を継続できる仕組みを作れます。成年後見制度の手続きを事前に備えておく手段としても有効です。