借地契約を更新しないと建物はどうなる？地主が更新を拒む正当事由・更新後の期間・建物買取請求・更地で返す義務・旧借地法の契約

自分はどの場合に当てはまるか

• 期間が近づいていて、更新するか迷っている：節2にあります。
• 地主から更新しないと言われた：節3と節4にあります。
• 契約が終わったあと、建物をどうするか知りたい：節4と節5にあります。
• 契約書に「定期借地権」とある：節6にあります。
• 契約が古い（借地借家法の施行前に設定された）：節7にあります。
• 借地権を売りたい。地主の承諾や承諾料が気になる：借地権・底地の売却のページにあります。相続した借地の家を売る場合も同じページです。
• 借りているのは建物で、貸している建物を売る：入居者がいる賃貸物件を売るページにあります。

期間が満了すると、借地契約は自動で終わるのか

借地借家法は、借地人が建物を持って土地を使い続けているときに、期間の満了だけで契約が終わらないようにしています。

• 存続期間（3条）：30年です。契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間になります。
• 更新の請求（5条1項）：期間が満了する場合に、借地人が更新を請求したときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなします。期間は次の4条によります。
• 使用の継続（5条2項）：期間が満了したあとも借地人が土地の使用を続けるときは、建物がある場合に限り、同じ扱いです。
• 更新後の期間（4条）：更新の日から10年です。借地権の設定後の最初の更新は20年です。当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間になります。
• 特約の効力（9条）：この節の規定に反する特約で借地人に不利なものは、無効です。

例外は、地主が遅滞なく異議を述べたときです（5条1項ただし書）。その異議が通るかは、次の節です。更新料については、本文に「更新料」の語がなく、条文に定めは見当たりません。契約書の定めを確かめてください。

地主が更新を拒むには、何が要るのか

借地借家法6条は、地主の異議を、正当の事由があると認められる場合でなければ述べることができない、としています。判断で考慮するものは、条文に次のとおり並んでいます。

出典：e-Gov法令検索 借地借家法6条（2026年10月3日取得）。

• 書かれていないこと：正当の事由が認められる具体例、立退料の額や計算は、条文にも、取得した原典にもありません。この記事では目安を載せません。
• 異議の時期：5条は、異議を「遅滞なく」述べるとしています。何日以内、とは書かれていません。
• 進め方：地主と話し合いがつかないときの手続や、正当の事由が認められるかは、事情によって変わります。弁護士にご相談ください。

更新がないまま終わったら、建物を買い取ってもらえるのか

借地借家法13条1項は、借地権の存続期間が満了した場合で、契約の更新がないときは、借地人は地主に対し、建物その他、借地人が権原によって土地に附属させた物を、時価で買い取るべきことを請求できる、と定めています。場面ごとの扱いは次のとおりです。

出典：e-Gov法令検索 借地借家法13条・16条（2026年10月3日取得）。

• 解除で終わった場合：13条は「存続期間が満了した場合」「契約の更新がないとき」と書いています。債務不履行による解除の場合に使えるかは、条文に書かれておらず、取得した原典では確かめられませんでした。民法612条2項は、賃借人が無断で賃借権を譲り渡したり転貸したりしたとき、賃貸人は契約の解除をすることができる、と定めています。
• 建物を第三者が取得した場合：借地権者の建物を第三者が取得して地主が賃借権の譲渡を承諾しないときの、第三者からの買取請求（14条）は、借地権・底地の売却のページにあります。

更地にして返す義務はあるのか

借地借家法の本文に、「更地」「収去」「原状」の語はありません。借地契約が終わったあとの建物の扱いは、借地権が地上権か賃借権かで、民法の条文が分かれます。

• 賃借権のとき：民法622条が使用貸借の599条1項・2項を準用します。599条1項は、借主が借りた物に附属させた物がある場合、終了時にそれを収去する義務を負う、としています。分離できない物や、分離に過分の費用を要する物は除かれます。
• 地上権のとき：民法269条1項は、地上権者は権利が消滅した時に、土地を原状に復して工作物や竹木を収去することができる、としています。ただし、地主が時価相当額を提供して買い取る旨を通知したときは、地上権者は正当な理由がなければ拒めません。慣習が異なるときは、慣習によります（2項）。
• 書かれていないこと：借地上の建物が、599条の「附属させた物」に当たるか、更地にする義務の範囲、解体費用を誰が持つかは、取得した原典にありませんでした。
• 先に確かめること：契約書の、返還のときの建物の扱いの条項です。13条の買取請求ができる場面で、借地人に不利な特約は無効です（16条）。

建物の解体や、地主との交渉にかかる費用の負担は、取得した原典に書かれていませんでした。見積もりや契約書の読み方は、弁護士や、解体業者にご相談ください。

定期借地権の契約は、何が違うのか

定期借地権は、更新や建物買取請求がない旨の特約を、書面などで定められる借地権です。契約書に「定期借地権」や「更新しない」旨の特約があるかを確かめてください。

出典：e-Gov法令検索 借地借家法22条〜25条（2026年10月3日取得）。法務省「借地借家法等の改正（定期借地権・定期建物賃貸借関係）について」（令和4年5月18日）は、一般定期借地権の設定の手続等の電子化を案内しています。

地主として、相続した土地を定期借地で貸す活用は、相続した土地の活用法のページにあります。

旧借地法の時代の契約は、どう扱われるのか

借地借家法（平成3年法律第90号）の附則2条は、借地法・建物保護に関する法律・借家法を廃止しました。古い借地契約の扱いは、附則に次のように書かれています。

• 原則（附則4条）：この法律の規定は、施行前に生じた事項にも適用します。ただし、廃止前の借地法などの規定により生じた効力は妨げません。
• 更新（附則6条）：施行前に設定された借地権に係る契約の更新は、なお従前の例によります。
• 建物の朽廃（附則5条）：施行前に設定された借地権の、建物の朽廃による消滅は、なお従前の例によります。
• 建物の滅失後の再築（附則7条）：再築による期間の延長は、なお従前の例によります。8条（更新後の建物の滅失による解約等）は適用しません。
• 建物買取請求（附則9条1項）：13条2項（代金の支払の期限の許与）は、施行前に設定された借地権には適用しません。

旧借地法の本文は、e-Govの検索では取得できませんでした。そのため、旧法の存続期間や更新のルールは、この記事には載せていません。契約を設定した日と、更新の経緯を、契約書で確かめたうえで、弁護士にご相談ください。

更新や終了で行き詰まった借地の家は、どう売るか

地主と話がつかない、更新の見通しが立たない借地の家でも、売る道がなくなるわけではありません。借地権や底地を専門に扱う買取業者に、現状のまま相談する方法があります。

• ラクウルの公式サイトの記載：買い取れる物件の一覧に「借地権」と「底地」があります。自社で直接買い取るため仲介手数料がかからない、とも書かれています。
• 断られた物件：よくある質問の「他社に断られた物件でも大丈夫ですか？」に、「はい、問題ありません」とあります。
• 注意点：公式サイトに、借地の更新や契約の終了に関する記載はありません。更新を控えた借地権や、更新を拒まれた借地権が対象になるか、いくらになるかは、物件ごとに相談して確かめることになります。

借地権付きの建物を売るときの地主の承諾や承諾料、裁判所の許可は、借地権・底地の売却のページにあります。申し込みは、開いた画面のいちばん上の「メール相談」から、名前・電話番号・メールアドレスと、物件の種別・都道府県・市区町村の6項目で進められます。

よくある質問