私道に持分がない家を売るには？掘削・通行の承諾が取れないときの民法のルール・承諾料・位置指定道路と2項道路の違い・断られた家の売り方

自分はどの場合に当てはまるか

• 水道管・ガス管を、他人の私道の下に通す必要がある：節2と節3から読んでください。
• 承諾料や承諾書を求められている：節3にあります。
• 前の私道が建築基準法の道路なのか分からない：節4にあります。
• 売れるのか、買主のローンに響くのかを知りたい：節5にあります。
• 道路に接していない・接道が足りない：再建築不可の土地のページにあります。
• 敷地に里道・赤道・水路がかかっている：里道・水路の払い下げのページにあります。
• 訳アリの家の買取業者を比べたい：訳アリ物件の買取のページにあります。

私道に持分がないと、何が困るのか

法務省のガイドラインは、私道の持ち方を大きく2つに分けています。持分がない、といっても、どちらの私道か、自分がどこまで権利を持つかで、話が変わります。

• 共同所有型：私道全体を複数の人が所有し、民法の共有の規定が当てはまるものです。共有持分を持つ人は、持分に応じて私道を使えます。
• 相互持合型：私道が複数の筆の土地からできていて、隣り合う宅地の所有者が、それぞれ一筆ずつ所有するものです。ガイドラインは、各所有者が互いに、通行などを目的とする地役権を設定していると考えられている、としています。裁判例には、明示の合意がなくても黙示の通行地役権を認めたものがある、とも書かれています。

水道管などの工事で困るのは、その管が通る土地の所有者の承諾を、どう扱うかです。工事の中身ごとに、次のように分かれます。

• 新しく管を通す：節3の設備設置権が当てはまるかを見ます。
• すでにある配水管の取替え：ガイドラインの事例では、承諾書が残っていなくても、水の供給を受け続けている以上、利用権が黙示に設定されたと認められることが多い、としています。
• 通行そのもの：持分も地役権も持たない人が私道を通行する権利について、取得した原典には書かれていませんでした。通行の根拠が、登記された地役権なのか、書面の承諾なのかは、買主になる不動産会社と、私道の所有者に確かめることになります。

私道に面した土地の境界がはっきりしないときは、境界確認と測量のページにあります。

令和5年の民法改正で、掘削の承諾は要らなくなったのか

令和3年に成立し、令和5年4月1日に施行された民法の改正で、民法213条の2が設けられました。法務省の資料によると、改正の前は明文の規定がなく、設備の設置に応じてもらえないときや、所有者が所在不明のときの対応が難しく、不当な承諾料を求められる例もありました。

民法213条の2（e-Gov法令検索）と、法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」27・28ページ。

つまり、設備設置権が成立する場合、民法上は承諾書がなくても設置できます。ただし、次の点は残ります。

• 拒まれたとき：自力執行は禁止されているため、妨害禁止の判決を求めることになります。他の土地が空き地で、使う人も妨害のおそれもないときは、裁判を経なくても設置できると考えられていますが、事案ごとの判断です。
• 水道事業者の手続き：承諾書を求めるかどうかは、各地方公共団体が決めます。厚生労働省の通知は、承諾書がないことは、給水を断る正当の理由に当たらないとしています。京都市は、承諾書の写しを求める取扱いをやめました。
• 売却の場面：売買契約でどう扱うかは、取得した原典に書かれていませんでした。買主になる不動産会社と水道事業者の両方に確かめます。

位置指定道路と2項道路は、何が違うのか

建築物の敷地は、建築基準法42条の道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法43条1項）。私道のうち、この道路として扱われるものに、位置指定道路（42条1項5号）と2項道路（42条2項）があります。国土交通省の運用指針の解説をもとに、違いを整理します。

建築基準法42条（e-Gov法令検索）と、国土交通省「建築基準法道路関係規定運用指針の解説」（平成21年1月改定）。2項道路は、中心線から2mの線を道路の境界線とみなします。

• 調べ方：特定行政庁が、指定道路図と指定道路調書を作成して閲覧に供するものとされています。前の私道がどちらなのか、そもそも42条の道路なのかは、そこで確かめます。
• 42条の道路でない私道のとき：接道の条件を満たさず、再建築不可になる場合があります。くわしくは再建築不可の土地のページにあります。

売却と住宅ローンには、どう響くのか

公的な原典で言えるのは、次の範囲です。売値への影響や、ローンの審査の通りやすさは、取得した原典に書かれていませんでした。

• 買主への説明：宅地建物取引業法35条1項は、宅地建物取引業者が売買に関わるとき、契約が成立するまでに、私道に関する負担に関する事項（3号）と、飲用水・電気・ガスの供給及び排水のための施設の整備の状況（4号）を、書面で説明しなければならないとしています。私道に関する負担や、水道・ガスなどの整備の状況は、買主に説明される事項です。
• 住宅ローン：住宅金融支援機構のフラット35のよくある質問は、家のある土地と公道の間の進入路を、申込人以外が所有している場合について、申込人が進入路を使う権原により取扱いが異なる、としています。詳しくは取扱金融機関に問い合わせるよう案内されています。
• 確かめる相手：買主になる不動産会社、買主が相談する金融機関、水道事業者の窓口の3つです。

断られた家は、どう売るか

私道の持分や承諾の問題で地元の不動産会社に断られても、売る道がなくなるわけではありません。訳アリ物件を専門に買い取る会社に、現状のまま相談する方法があります。

• ラクウルの公式サイトの記載：買い取れる物件の一覧に「再建築不可物件」があります。よくある質問には、「建て替えが出来ない土地でも処分できますか？」に対し、「はい、問題ありません」とあり、建築基準法や都市計画法の観点なども考慮しつつ査定する、と書かれています。
• 断られた物件：「他社に断られた物件でも大丈夫ですか？」にも、「はい、問題ありません」と書かれています。
• 注意点：公式サイトに私道の語は出てきません。私道の持分がない家が買取の対象になるかは、物件ごとに、相談して確かめることになります。

申し込みは、開いた画面のいちばん上の「メール相談」から、名前・電話番号・メールアドレスと、物件の種別・都道府県・市区町村の6項目で進められます。

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