売却・活用更新日：2026年10月2日読了時間：約8分

旗竿地を売るには？売りにくい理由と、接道2mの確認・売却方法

旗竿地を売るときに最初に確かめるのは、道路に接する路地状部分の幅が2メートル以上あるかどうかです。建築基準法43条1項は、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。2メートル以上あれば建て替えができ、足りなければ再建築不可です。この記事では、建築基準法と国税庁の財産評価基本通達の原文で、旗竿地が売りにくくなる理由、売る前の確認、売却の方法を整理します。

売れるかどうかを分ける：路地状部分の幅

旗竿地は、道路から細い通路（路地状部分）を通って奥の敷地につながる形の土地です。建築基準法43条1項は、建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならないと定めています。旗竿地では、道路に接しているのは路地状部分の端なので、その幅が接道の長さになります。

道路に接する幅	建築基準法上	売るときの考え方
2メートル以上で、接する道が建築基準法上の道路	接道義務を満たす	建て替えができる土地として売れる。条例の上乗せがないか確認
2メートル未満	満たさない	原則として再建築不可。再建築不可物件の記事へ
接する道が建築基準法上の道路でない	幅が広くても満たさない	道路かどうかを窓口で確認する

出典：e-Gov法令検索建築基準法42条・43条1項。43条2項は、一定の要件で特定行政庁が認定・許可した建築物には接道義務を適用しないとしています。

同じ旗竿地でも、幅が2メートルあるかどうかで、建て替えができる土地として売るのか、再建築不可として売るのかが分かれます。買い手が最初に見るのはここです。

売りにくくなる理由：原文で確認できること

旗竿地が整形地より売りにくいと言われる理由のうち、条文で確認できるのは次の3つです。

幅が2メートルちょうどだと、条例で足りなくなることがある。建築基準法43条3項と40条は、地方公共団体が条例で敷地と道路の関係などに制限を付け加えられると定めています。路地状部分の幅や長さに上乗せを置いている自治体があるかどうかは、自治体ごとに異なり、ここでは中身を書けません。2メートルあれば足りると思い込まずに、窓口で確認します。
路地状部分も敷地面積に入る。建築基準法施行令2条1項1号は、敷地面積を水平投影面積によるとし、算入しない部分としてセットバックの部分（法42条2項・3項・5項で道路の境界線とみなされる線と道との間）だけを挙げています。路地状部分は敷地面積に数えられる一方で、建物を置ける場所は奥の部分になるのが一般的です。
接道義務を満たさないと、建て替えができない。建て替えができない土地は買い手が限られます。理由と対処は再建築不可物件を相続したらどうする？にまとめています。

売買の価格が何割下がるかを示す公的な表は、今回確認した範囲（e-Gov、国税庁）にはありません。価格は、路地状部分の幅、奥の敷地の広さ、周辺の取引で変わります。

国税庁の通達に見る、形のいびつな土地の評価

相続税や贈与税のために土地を評価するときの国税庁の財産評価基本通達には、形のいびつな土地や、道路に接していない土地の評価の定めがあります。これは税金のための評価額の決め方で、売れる価格がこのとおりに決まるわけではありません。ただ、「形や接道の弱さを評価でどう見るか」の考え方として読めます。

通達	定めていること	読み方
20	不整形地は、整形地として計算した価額に、不整形の程度・位置・地積の大小に応じた補正率（付表5）を乗じて評価する	形が悪いほど評価が下がる仕組み
20-3	無道路地（道路に接しない宅地。接道義務を満たしていない宅地を含む）は、100分の40の範囲内で相当と認める金額を控除する。その金額は、接道義務に基づく最小限の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額とする	2m未満の旗竿地はここに入りうる
20-4	不整形地と無道路地を除き、間口が狭小な宅地と奥行が長大な宅地は、補正率表（付表6・7）で補正する	形が整っていて間口だけ狭い土地向け

出典：国税庁財産評価基本通達20・20-3・20-4。補正率の数値は付表にあり、この記事には載せていません。旗竿地がどの定めで評価されるかは、土地の形で変わります。

20-3の控除額は、接道義務を満たすために最小限の通路を開設するとしたときの、その通路に相当する部分の価額が基準です。接道が足りない土地は、足りない分の通路を確保するのに費用が掛かる土地として扱われるということです。個別の評価は税理士か税務署に確認します。

売却の方法：仲介・隣地・買取・古屋付き

方法	向く場合	注意
仲介で売り出す	路地状部分が2m以上あり、接する道が建築基準法上の道路	測量図で幅を示せるようにする。条例の上乗せを確認
隣地の所有者に打診する	隣が路地状部分を広げたい、敷地を一体にして使いたい	相手に買う理由がなければ進まない。境界の確認が先
買取業者に売る	2m未満で再建築できない、建物が古い、仲介で売れなかった	仲介より安くなることがある。対象の物件か問い合わせて確認
古屋付き土地として売る	建物を残した方が買い手が付く	解体の前に方針を決める

買取業者のラクウルは、公式サイトで買取の対象に「再建築不可物件」を挙げています（2026年10月2日に確認）。旗竿地という区分では公表されていませんが、路地状部分が2メートルに足りず再建築不可に当たる旗竿地なら、買取の相談先になりえます。対象かどうかは、所在地と状況を伝えて問い合わせるのが確実です。

隣地への打診の前には、境界が確認できているかが要ります。相続した土地の境界確認と測量が必要な理由で手順を整理しています。建物を残して売る方法は空き家を解体せず「古屋付き土地」として売るメリット・デメリットにあります。売れない土地の全体像は田舎の空き家・土地が売れない場合の対処法5選です。

売りに出す前に確認する3点

道路に接する幅を測る。地積測量図や現地で、路地状部分のいちばん狭い幅と、道路に接する幅を確認します。
接している道が建築基準法上の道路か。市区町村の建築指導課などで道路の種別を確認します（手順は再建築不可物件の記事の「よくある質問」）。
自治体の条例に路地状部分の上乗せがないか。建築基準法43条3項・40条に基づく条例の有無を、窓口で聞きます。

買い手が不動産会社に最初に聞くのは、建て替えができるかです。この3点を答えられる状態で売り出すと、話が早く進みます。

よくある質問

旗竿地は、必ず再建築不可ですか？

いいえ。建築基準法43条1項は、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。旗竿地でも、道路に接する路地状部分の幅が2メートル以上あり、接している道が建築基準法上の道路であれば、この義務は満たしています。ただし自治体の条例が、路地状部分の幅や長さに上乗せを定めている場合があります。

路地状部分の幅が2メートルに足りないときは、どうなりますか？

接道義務を満たさない敷地では、建て替えができません。解消する方法として、隣地の一部を買う・借りる、43条2項の認定や許可を受けるなどがあります。それぞれの要件は再建築不可物件の記事で整理しています。

旗竿地の相続税の評価は、普通の土地より下がりますか？

国税庁の財産評価基本通達は、形のいびつな土地（不整形地）の評価で、不整形の程度・位置・地積の大小に応じた補正率を乗じるとしています。旗竿地がどの評価方法の対象になるかは土地の形で変わるため、個別には税理士か税務署に確認してください。相続税の評価の話で、売れる価格がそのとおりに下がるという意味ではありません。

参考・出典

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の土地の接道状況・条例の上乗せ・税の評価は、市区町村の窓口、建築士・土地家屋調査士・税理士にご確認ください。