不動産のAI査定とは？仕組み・精度の限界・登録なしで使えるか・机上査定と訪問査定の違い・相続した家で使う順番

自分はどの場合に当てはまるか

• 相続した家の、売れる値段の目安だけ知りたい：節2と節3に、AI査定が何を材料にして何を見ないかを書きました。固定資産税評価額や路線価との違いは相続した不動産の価値の調べ方にあります。
• AI査定が低かった、高かった：節3に、数字がずれる理由として考えられるものを書きました。
• 登録や電話なしで試したい：節4に、ラクウルの入力画面にあるものと、問い合わせの段階で必要になるものを分けて書きました。
• 売ると決めて、会社に頼みたい：節5と節6に、机上査定・訪問査定の違いと、仲介か買取かを決める順番を書きました。複数社の比べ方は不動産の売却価格査定の仕組みと複数社比較にあります。
• 再建築不可かもしれない、道路に接していない：節3に書きました。対処は再建築不可物件を相続したらどうするにあります。

AI査定の仕組み：取引事例から価格を推定する

• 考え方：同じ地域の、条件の近い過去の取引と比べて価格を見積もります。不動産会社の査定も同じ考え方で、東日本レインズは、不動産会社がレインズで相場や取引事例を確認し、対象の住まいを調査したうえで、レインズの検索結果などに基づいて根拠を示しながら売り出し価格を提示する、と説明しています。
• AI査定の特徴：この見積もりの計算を、入力した条件から自動で行います。ラクウルの公式サイトには「1,657,555件（2026年10月時点）の不動産取引履歴をもとに物件の市場価格を推定します。所在地や平米数に応じて推定精度を最適化しています」とあります。件数は時点で変わります。
• データの出どころ：ラクウルのトップページ・買取の流れ・よくある質問には、取引履歴の出どころや期間の内訳は書かれていませんでした。ほかのAI査定を使うときも、公式ページに書かれている範囲を確かめます。

取引価格の公的なデータは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、誰でも見られる形で公表されています。AI査定が同じデータを使っているかは、各サービスの説明によります。

出典は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の制度と用語、コンテンツの出典（2026年10月3日取得）、ラクウル公式サイト。

不動産取引価格情報は四半期ごとの公表で、制度と用語のページには、次回は2026年4〜6月の取引を2026年10月に公表する予定とあります。公表されたデータは、取引から数か月あとのものです。レインズは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社間で物件情報を共有するシステムで、一般の人はアクセスできません。レインズに登録された過去の成約事例は、物件の査定価格の算出などにも利用されると、東日本レインズは説明しています。

精度の限界：AI査定が見ない要素

ラクウルのAI査定の入力は、所在地（都道府県と市区町村）、築年数（1年未満から50年以上まで）、土地面積の3つです（2026年10月3日取得）。この3つに出ない次の点は、AI査定の金額に反映されません。

• 建物の状態：雨漏り、シロアリ、傾き、設備の傷みなど。入力は築年数までで、状態を入れる欄はありません。
• 接している道路：建築基準法43条1項は、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。この条件を満たさない敷地は、建て替えが難しく、価格にも影響しますが、入力欄がありません。「再建築不可」は通称で、条文にこの語はありません。対処は再建築不可物件を相続したらどうするにあります。
• 売買で買主に説明する事項：宅地建物取引業法35条1項は、売買の契約が成立するまでに、登記された権利、都市計画法や建築基準法などに基づく法令上の制限、私道に関する負担などを、書面を交付して説明させなければならないと定めています（1号〜3号）。価格に影響する事項ですが、AI査定の入力には出てきません。
• 土地の形や隣地との関係：入力は面積だけです。

推定は取引事例を材料にするので、似た取引が少ない地域ほど材料が少なくなります。精度の数値（誤差の幅や的中率）は、ラクウルの公式サイトに載っていませんでした。表示された金額が低くても高くても、そのまま売り出し価格や買取額にはなりません。

登録なし・匿名で使えるか

• ラクウルの入力画面：都道府県と市区町村、築年数、土地面積の入力欄だけで、氏名・電話番号・メールアドレスの欄はありません（2026年10月3日取得のページ）。結果画面は確かめていません。
• 公式の案内：買取の流れのページは、AI査定を「人と話さずに、まずは目安の金額を確認したい方に」と案内しています。
• 問い合わせの段階：AI査定で金額を見ることと、買取額を聞くことは別の手続きです。公式サイトの上部には、AI査定のほかにメール相談の入口があります。メール相談フォームは、お名前・電話番号・メールアドレス・物件の種別・都道府県などが必須です。
• ほかのAI査定：入力画面は会社ごとに違います。連絡先の入力が必須か、結果を見たあとに電話やメールが来るかは、入力する前に画面と規約で確かめます。

机上査定と訪問査定の違い

• 机上査定：現地に行かずに、住所・面積・築年数と周辺の取引事例などから概算を出します。AI査定との違いは、不動産会社の担当者が見て出す点です。複数の会社に頼む前に、相場をつかむのに向きます。
• 訪問査定：担当者が対象の住まいを調査します。建物の状態や設備、周辺の環境など、データに出ない点を確かめて価格を出します。売り出し価格や買取額を決める段階で要ります。
• 価額の根拠：仲介で売るときの媒介契約書には、売買すべき価額又はその評価額を書きます（宅地建物取引業法34条の2第1項2号）。不動産会社がその価額や評価額について意見を述べるときは、根拠を明らかにしなければなりません（同条2項）。査定額を聞くときは、どの取引事例を根拠にしたかを聞けます。
• 買取のとき：34条の2は媒介（仲介）契約の条文で、会社が自分で買い取る買取には書かれていません。買取額も、算出の考え方を聞いて比べます。

複数の会社の比べ方、高い査定額と囲い込み、一括査定の使い方は不動産の売却価格査定の仕組みと複数社比較にあります。

相続した家で使う順番

1. AI査定で目安をつかむ：所在地・築年数・土地面積を、登記事項証明書などの書類で確かめてから入力します。表示される金額は売れる値段の目安で、相続税や固定資産税の評価額とは別のものです（相続した不動産の価値の調べ方）。
2. 不動産会社の査定を受ける：机上査定で概算を聞き、候補を絞って訪問査定を受けます。査定額の根拠を聞きます。
3. 売り方を決める：仲介なら媒介契約を結びます。専任媒介は有効期間が3か月を超えられず（34条の2第3項）、契約の日から7日（専属専任は5日）以内に、レインズへ登録されます（同条5項、施行規則15条の10、休業日は算入しない）。仲介手数料は不動産売却の仲介手数料にあります。買取なら、会社が買主になります。
4. 買取額を聞く：ラクウルの公式サイトには、問い合わせた物件を無料で調査して買取査定金額を提示する、現地の立ち会いは必須ではない、とあります。AI査定とは別に、メール相談の入口があります。会社の仕組みは空き家買取ラクウルとはにあります。

売る時期の期限（相続税の申告期限・取得費加算・3,000万円特別控除）は相続した家を売るタイミングにあります。

よくある質問