相続した家を売るタイミング｜相続税の申告期限・取得費加算の期限・3,000万円特別控除の期限・固定資産税の1月1日・遺産分割の前に売れるか
相続した家を売る時期に、法律や国税庁の案内で期限が決まっているものは3つです。相続税の申告は死亡を知った日の翌日から10か月以内、取得費加算は相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで、空き家の3,000万円特別控除は相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（さらに令和9年12月31日までの譲渡）です。固定資産税は毎年1月1日の所有者に課税され、遺産分割の協議そのものには、いつまでにという期限はありません。いつ売れば得かは物件ごとに変わるので、ここでは期限の事実だけを並べます。
| いつまで（原文） | 何のための期限 | 詳しいページ |
|---|---|---|
| 相続の開始を知った日の翌日から10か月以内 | 相続税の申告・納付（遺産が基礎控除額を超えるとき） | 遺産分割に期限はあるか・期限の一覧 |
| 相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで | 取得費加算の特例（相続税が課された人が売るとき） | 相続した土地を売ったときの税金 |
| 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。売るのは令和9年12月31日までの間 | 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除 | 空き家の3,000万円特別控除 |
| 毎年1月1日（賦課期日） | 固定資産税を誰に課すかを決める日 | 固定資産税の解説 |
| 期限の定めなし。共同相続人はいつでも協議で分割できる | 遺産分割（売る前に分けるか、売って分けるか） | 換価分割とは |
出典：国税庁タックスアンサー No.4205・No.3267・No.3306（令和8年4月1日現在法令等）、e-Gov法令検索（民法は施行日2026年6月24日、相続税法は同年4月1日、地方税法は同年10月1日時点）。いずれも2026年10月3日取得。個別の事情で結論が変わることがあるため、実際の手続きは税務署・専門家にご確認ください。
相続税の申告期限（10か月）の前に売ると、何が変わるか
国税庁によると、相続税の申告は被相続人が死亡したことを知った日（通常は死亡の日）の翌日から10か月以内です。例として、1月6日に死亡した場合はその年の11月6日が申告期限で、期限が土曜日・日曜日・祝日などに当たるときはその翌日が期限とみなされます（No.4205）。遺産が基礎控除額の範囲内なら、申告も納税も必要ありません。
この10か月は家を売る期限ではありません。売る時期との関わりは、次の2点です。
- 小規模宅地等の特例（自宅の敷地の評価を下げる特例）：被相続人と同じ建物に住んでいた親族が受けるときは「相続開始時から相続税の申告期限まで有していること」、それ以外の親族が受けるときの6要件にも「相続開始時から相続税の申告期限まで有していること」が入っています。申告期限より前に売ると、この保有の要件に当たらなくなります。配偶者には「取得者ごとの要件」がありません（No.4124）。
- 取得費加算の期間：相続開始のあった日の翌日から始まるので、申告期限より前に売る場合も期間には入ります（No.3267）。ただし相続税が課された人だけが対象です（次の節）。
要件の全体は小規模宅地等の特例のページにあります。
取得費加算：申告期限の翌日以後3年
取得費加算は、相続や遺贈で取得した土地・建物・株式などを売ったとき、相続税額のうち一定の金額を売った財産の取得費に加算できる特例です。国税庁が挙げる要件は3つです（No.3267）。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
2つ目があるので、遺産が基礎控除額の範囲内で相続税がかかっていない場合は、この特例は使えません。3つ目の期間は、申告期限（相続の開始を知った日の翌日から10か月）にさらに3年を足した日までです。適用には確定申告が必要で、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書などを添えます。
取得費が分からないときの扱いや、加算額の計算は相続した土地を売ったときの税金のページと取得費加算の計算ツールにあります。
3,000万円特別控除：相続から3年後の12月31日と、令和9年12月31日
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。令和6年1月1日以後の譲渡で、相続した人の数が3人以上のときは2,000万円までです（No.3306）。時期に関わる要件は2つあります。
- 売る期間：平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ること。
- 相続からの期限：相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
両方を満たす必要があります。たとえば2025年6月に相続が始まった場合、3年を経過する日は2028年6月で、その年の12月31日は2028年12月31日ですが、売る期間の終わりは令和9年（2027年）12月31日なので、先に来るのは令和9年12月31日です。制度の期間は国税庁の2026年10月3日時点の記載で、延長や変更があれば変わります。
期限のほかに、売却代金が1億円以下であること、売った家が昭和56年5月31日以前に建築された区分所有でない家屋であること、耐震基準を満たすか全部を取り壊して敷地を売ること（令和6年1月1日以後の譲渡は、売ったあと翌年2月15日までに耐震基準を満たすか全部の取壊しが行われた場合も含みます）などが要件です。売る時期だけでなく、売り方でも対象かどうかが分かれます。
取得費加算とは、同じ家では一方しか使えません
| 項目 | 取得費加算（No.3267） | 空き家の3,000万円特別控除（No.3306） |
|---|---|---|
| 期限 | 相続開始の翌日から、申告期限の翌日以後3年を経過する日まで | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日まで |
| 相続税 | 取得した人に相続税が課税されていること | 国税庁の要件には挙がっていない |
| 売るもの | 相続・遺贈で取得した土地、建物、株式など | 被相続人居住用家屋と、その敷地等 |
| 併用 | 3,000万円特別控除は「売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと」が要件のため、同じ家屋・敷地では両方は使えません | |
出典：国税庁タックスアンサー No.3267・No.3306（令和8年4月1日現在法令等。2026年10月3日取得）。
要件と必要書類は空き家の3,000万円特別控除のページ、2つの特例の比較は相続不動産の譲渡所得の計算ツールにあります。
固定資産税と所有期間は、どちらも1月1日で見る
固定資産税：その年度の納税義務者は1月1日の所有者
固定資産税の賦課期日は、年度の初日の属する年の1月1日です（地方税法359条）。課税されるのは固定資産の所有者で、土地・家屋では登記簿に所有者として登記されている人をいいます。登記されている個人が賦課期日前に死亡しているときは、賦課期日に現に所有している人が納税義務者です（343条1・2項）。年の途中で売買した場合の買主との精算は、法令には書かれていません。売買契約書で確認してください。
譲渡所得の長期・短期：売った年の1月1日で5年を超えるか
土地・建物を売った所得のうち、長期譲渡所得は譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものです。「所有期間」は取得の日から引き続き所有していた期間で、相続や贈与により取得したものは、原則として被相続人や贈与者が取得した日から数えます（No.3202）。相続してすぐに売っても、亡くなった方が長く持っていた家なら、所有期間は亡くなった方の分から数えます。
遺産分割の前に売れるか
相続人が数人いるとき、相続財産は相続人の共有です（民法898条1項）。共同相続人は、被相続人が遺言で分割を禁じた場合などを除き、いつでも協議で遺産の全部または一部を分割できます（907条1項）。協議が調わなければ、家庭裁判所に分割を請求できます（同条2項）。10年を過ぎると変わることは遺産分割に期限はあるかのページに整理しています。
ただし、分割の時期が相続税の特例に響くことがあります。小規模宅地等の特例は、適用を受ける宅地等を取得した相続人が2人以上いるときは、原則として相続税の申告期限までに分割されていることが必要です（No.4124）。未分割のまま申告期限を迎えるときの扱いは、国税庁の別の案内（コード4208）にあります。
分割の前に売る場合の登記、売った代金を分ける換価分割の流れと税金は換価分割とはのページ、売却の手順は相続不動産の売却の流れにまとめています。
いつ売るのが得かは、期限からは決まらない
ここまでの期限は、特例を使えるか、課税が誰に及ぶかを決めるものです。売った時期ごとの相場や買取額が上がるか下がるか、そのときの税額がいくらになるかは、国税庁や条文からは分かりません。売り方でも使える特例が変わるので、期限の日付と、売りたい家が要件に当たるかを並べて決めることになります。
買取で売る場合、ラクウルの公式サイトは「査定は無料」「最短即日で現金化可能です。別途ご相談ください」と案内しています。FAQには「相続前でも相談できますか」という質問があり、回答は「はい、問題ありません」です。3,000万円特別控除の売り方（耐震・取壊し）に対応するかは公式サイトに記載がないので、問い合わせのときに確かめてください。