換価分割とは｜相続した不動産を売って代金を分ける手続き・登記・税金

換価分割とは：不動産を売って代金を分ける遺産分割

遺産分割で不動産を分ける方法には、相続人の1人が不動産を取得する方法と、不動産を売って代金を分ける方法があります。後者が換価分割です。遺産分割をする前の不動産は、相続人全員の共有です（民法898条1項）。そのため、売るには相続人が協力して手続を進めることになります。

民法の条文には「換価分割」という語は出てきません。話し合いと審判の根拠は、次の条文です。

出典：e-Gov法令検索 民法・家事事件手続法（2026年10月2日取得）。

換価分割が候補になるのは、不動産を単独で取得する相続人がいないとき、または取得する人が他の相続人へ支払う金銭を用意できないときです（代償分割との違いは後半の表にまとめました）。共有名義の売却全般は共有名義の不動産を売却・分割するには、遺産分割の期限は遺産分割に期限はある？で整理しています。

売る前に要る相続登記：共有名義か、代表者名義か

被相続人名義のままでは売れません。法務省のQ&Aは、相続人申告登記が不動産の権利関係を公示するものではなく、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合には相続登記をする必要があると説明しています。登記には、次の2つの形があります。

出典：法務局「登記手続ハンドブック」相続登記①（遺産分割協議編）・相続登記②（法定相続編）、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（2026年10月2日取得）。

登記には期限もあります。不動産登記法76条の2第1項は、相続で所有権を取得した人に、取得を知った日から3年以内の申請を義務づけています。法務省のQ&Aによると、遺産分割で不動産を取得した場合も、遺産分割の日から3年以内に、その内容に応じた登記が必要です。正当な理由なく登記をしない場合は、10万円以下の過料の対象になります。売るつもりでも、この期限は進みます。

登記の費用と手順は相続登記の費用の相場、自分で申請する方法は相続登記を自分でやる方法、期限が迫るときの相続人申告登記は相続人申告登記とはにまとめています。

遺産分割協議書に書く内容と、書けない部分

換価分割の合意は、遺産分割協議書にまとめます。ただし、法務局は、遺産の分割の方法や協議書の作成についての相談には応じないと、登記手続ハンドブックに書いています。ハンドブックの協議書のイメージは図で、換価分割の条項の例は載っていません。国税庁・裁判所のページでも、条項の記載例は取得できませんでした。そのため、条項の文例はこの記事に載せません。

文例の代わりに、公的な原文から、協議書の段階で決めておく意味がある項目は次の2つと読めます。

• 代金の取得割合：国税庁の質疑応答は、売る時点までに取得割合を定めていれば、その割合で譲渡所得を申告すると説明しています（詳しくは申告の割合の節）。
• 登記の名義：共有名義にするのか、代表者1人の名義にするのかで、登記の手続が変わります（前の節）。

売却価格の下限や売却の期限、売れ残ったときの扱いなどをどう書くかは、公的な記載例が取得できなかったため載せません。書き方は、司法書士・弁護士にご相談ください。協議書に書く一般的な項目は遺産分割協議書の書き方で整理しています。

売り先を探す：仲介か買取か

登記と取得割合を決めたら、買主を探します。一般の買主に仲介で売る方法と、不動産会社が直接買い取る方法があります。買取は、一般に仲介の相場より価格が下がる場合があるため、複数社の査定で比べることになります。査定の見方は不動産の売却価格査定の仕組み、仲介手数料は不動産売却の仲介手数料の仕組みで整理しています。

買取業者の一つ、ラクウルが公式サイトに書いている内容は次のとおりです（2026年10月2日に確認）。

• 買取の対象：事故物件・再建築不可物件・共有持ち分物件・違反建築物件・旧耐震や築古の物件・借地権・底地などを挙げています。
• 相談の入口：よくある質問に「相続前でも相談できますか？」があり、「はい、問題ありません」と答えています。権利証や図面などの書類が揃っていなくても、査定は可能と書かれています。
• 査定：査定はすべて無料（一部対象外あり）、現地調査も無料で、最短当日で査定金額を提示するとしています。
• 費用と決済：自社で直接買い取るため仲介手数料は不要で、決済は最短1日としています。提示金額に納得できない場合は断れると書かれています。

公式サイトには、相続人全員が売主になる場合の条件や、遺産分割が済んでいない段階での手続に関する記載はありません。売主になる相続人の人数や、登記の状況は、問い合わせの際に伝えて確認してください。共有名義の物件を売りたい場合は訳アリ物件買取ラクウルとは、相続した不動産の相談窓口としては相続不動産の買取専門ラクウルとは、買取業者の選び方は空き家買取業者の選び方で整理しています。

売った利益の申告：割合は「売る前に決まっていたか」で変わる

不動産を売って利益が出ると、譲渡所得の申告が必要です。所有期間は、相続したものは原則として被相続人が取得した日から数えます（国税庁 No.3202）。売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地・建物の税額は、課税長期譲渡所得金額に所得税15％と住民税5％を掛けて計算します。令和29年（2047年）までの各年分は、所得税額に2.1％の復興特別所得税が加わります（No.3208）。

換価分割で次に問題になるのが、売った利益を、相続人のそれぞれがどの割合で申告するかです。国税庁の質疑応答は、次のように整理しています。

出典：国税庁 質疑応答事例（譲渡所得）「未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等」（令和7年8月1日現在の法令・通達等に基づく。2026年10月2日取得）。

売る前に取得割合を決めておけば、その割合で申告できます。売ったあとで代金の分け方を決める場合は、確定申告の期限が分かれ目になります。個別の事案は、税務署・税理士にご確認ください。

取得費加算と3,000万円特別控除：同じ家では選ぶ

相続した不動産を売ったときに使える特例が2つあります。国税庁の説明では、3,000万円特別控除の要件に「売った家屋や敷地等について、取得費加算の特例などの他の特例の適用を受けていないこと」があり、同じ家屋・敷地で両方を使うことはできません。

出典：国税庁 タックスアンサー No.3267・No.3306（令和8年4月1日現在法令等。2026年10月2日取得）。要件はこの表より多くあります。

換価分割では、売却代金の1億円以下の判定に注意が必要です。国税庁の説明では、他の相続人が売った部分も含めた売却代金で判定します。相続人それぞれが売る形にしても、合計で判定される点に注意してください。特例の要件は相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除、取得費が分からないときは取得費が分からないとき、税額の目安は家を売る税金の早見表で整理しています。

贈与税と不動産取得税は問題になるか

贈与税：代表者名義で売って、代金を分ける場合

国税庁の質疑応答に、換価分割のための相続登記と贈与税を扱った事例があります。調停で換価分割をすることになり、換価の都合で共同相続人の1人の名義に相続登記をしたうえで換価し、あとで代金を分配する場合の質問です。国税庁の回答は次のとおりです。

• 1人の名義にしたことが単に換価のための便宜のものであること
• その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配されること

この2つを満たす場合は、贈与税の課税が問題になることはないとしています。逆に読むと、名義人が代金を分配しない場合は、この回答の外になります。この事例は調停が前提で、協議だけで進める場合について書いた原文は取得できませんでした。協議で進める場合の扱いは断定できないため、税務署・税理士にご確認ください。

不動産取得税：相続による取得は課されない

地方税法73条の7第1号は、相続（包括遺贈と、被相続人から相続人への遺贈を含む）による不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができないと定めています。相続人が不動産を取得する段階では、この条文が当たります。売却を受けて買う側が取得する場合は、73条の2第1項が、不動産の取得に対して取得者に課すと定めています。

代償分割との違い

相続人の1人が不動産を取得し、他の相続人に金銭を支払う方法が代償分割です。家事事件手続法195条は、家庭裁判所が審判をする場合に、特別の事情があると認めるとき、共同相続人の一人または数人に他の共同相続人に対する債務を負担させて、現物の分割に代えられると定めています。

出典：e-Gov法令検索 家事事件手続法194条・195条（2026年10月2日取得）。代償分割の課税関係は代償分割とはへ。

不動産を取得する人がいるなら、代償分割や、取得した相続人が自分で売る方法も選べます。どれが合うかは、相続人の事情で変わります。

よくある質問