家を売る税金はいくら？売却額別の早見表と相続した家・マンションの場合
家を売って利益（譲渡所得）が出た場合の税率は、所有期間5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%です。ただし実際の税額は、取得費（いくらで買ったか）と「空き家の3,000万円特別控除」の有無で大きく変わります。売却額1,000万〜5,000万円の税額早見表と、相続した家・住んでいない家・マンション・離婚で変わる点を、租税特別措置法と国税庁の公表資料で確認しながら整理します。
家を売る税金の計算式と税率
家を売った利益（譲渡所得）には、給与所得などとは分けて税金がかかります（分離課税）。まず譲渡所得を計算します。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用） − 特別控除額
- 取得費：その家を買ったときの代金（建物は減価償却後）。分からない場合は売却価格の5%を「概算取得費」として使えます（国税庁 No.3258）。
- 譲渡費用：仲介手数料や測量費、解体費用など売るためにかかった費用
- 特別控除額：空き家の3,000万円特別控除などが使える場合に差し引く金額
この譲渡所得に、所有期間に応じた税率をかけたものが税額です。
長期譲渡所得（所有期間5年超）
20.315%
所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%
短期譲渡所得（所有期間5年以下）
39.63%
所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%
所有期間は、売った年の1月1日時点で何年経っているかで判定します（租税特別措置法第31条・第32条）。相続した家は、亡くなった人（被相続人）が取得した日から通算するため、実家など長年住んでいた家であれば長期譲渡になることがほとんどです。
売却額別の税額早見表
譲渡費用を売却価格の4%として、取得費が「概算取得費（売却価格の5%）」の場合と「売却価格の50%」の場合の2パターンで、税額の目安をまとめました。相続人1人・3,000万円特別控除は満額適用の前提です。実際の金額は譲渡所得の計算ツールでご自身の条件に置き換えて試算できます。
取得費が売却額の5%（概算取得費）の場合・特別控除なし
| 売却額 | 5年超（長期） | 5年以下（短期） |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 184.9万円 | 360.6万円 |
| 2,000万円 | 369.7万円 | 721.3万円 |
| 3,000万円 | 554.6万円 | 1,081.9万円 |
| 5,000万円 | 924.3万円 | 1,803.2万円 |
取得費が売却額の5%の場合・空き家の3,000万円特別控除あり
| 売却額 | 5年超（長期） | 5年以下（短期） |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 0円 | 0円 |
| 2,000万円 | 0円 | 0円 |
| 3,000万円 | 0円 | 0円 |
| 5,000万円 | 314.9万円 | 614.3万円 |
売却額3,000万円以下なら控除だけで税額0円になるケースが多い
3,000万円特別控除の対象になる場合、譲渡所得が3,000万円を超えなければ課税所得はゼロになります。取得費が売却額の50%（＝実際の取得費が分かっている）場合も、控除が使えれば売却額5,000万円までは税額0円です。控除の適用条件は次章で説明します。
取得費が売却額の50%の場合・特別控除なし
| 売却額 | 5年超（長期） | 5年以下（短期） |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 93.4万円 | 182.3万円 |
| 2,000万円 | 186.9万円 | 364.6万円 |
| 3,000万円 | 280.3万円 | 546.9万円 |
| 5,000万円 | 467.2万円 | 911.5万円 |
取得費・譲渡費用は実額が分かればそれを使う方が有利です。売買契約書が見つからない場合の対応は相続した不動産を売却した年の確定申告で解説しています。
あなたの場合はどうなる？
相続した家を売る場合
相続した家の取得費は、亡くなった人が実際に買ったときの金額をそのまま引き継ぎます。購入時の契約書がなければ概算取得費（売却額の5%）になり、その分税額が高くなりがちです。相続税を納めている場合は「取得費加算の特例」（措置法第39条）が使え、相続税の申告期限（相続開始の翌日から10か月）の翌日以後3年を経過する日まで＝合計3年10か月以内の売却なら、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。ただしこの特例と、次に説明する「空き家の3,000万円特別控除」は同一の家について併用できません。どちらか有利な方を選びます。相続税の申告自体が必要かどうか、申告費用がいくらかかるかは相続税申告の費用はいくら？で解説しています。
住んでいない家（空き家）を売る場合
相続した空き家に売却時まで誰も住んでいなければ、「空き家の3,000万円特別控除」（措置法第35条3項）の対象になる可能性があります。主な条件は、1981年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいたこと、相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売ること、売却額が1億円以下であることなどです。条件の詳細は相続した空き家の3,000万円特別控除が使える条件で確認できます。控除の適用期限自体も令和9年（2027年）12月31日までの売却と定められています。
マンションを売る場合
マンション（区分所有建物）は、空き家の3,000万円特別控除の対象外です（措置法第35条3項の要件に「区分所有建物登記がされている建物でないこと」とあります）。一方、自分が住んでいる（住んでいた）マンションで、売った年の1月1日時点の所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例（措置法第31条の3）により課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分の所得税率が10%に下がります（国税庁 No.3305）。ただしこの特例は「現に自分が住んでいる家屋」など居住用財産が対象で、相続してから住んでいない空き家には通常適用されません。所有期間の境目は「5年超で長期譲渡（20.315%）」「10年超でさらに軽減税率の対象」の2段階になります。
離婚で家を渡す場合
国税庁タックスアンサー No.3105では、「譲渡」の定義に通常の売買のほか「財産分与」が明記されています。離婚時の財産分与で家（や共有持分）を配偶者に渡した場合、渡した側にはその時点の時価をもとに譲渡所得税がかかる場合があります。居住用財産であれば、通常の3,000万円特別控除（措置法第35条1項・空き家特例とは別の制度）の対象になることもありますが、元配偶者への譲渡は特別の関係にある人への譲渡として適用条件から外れる特例もあるため、個別の判断は税務署または税理士に確認することをおすすめします。
税金を減らす方法と確定申告
ここまで見たとおり、家を売る税金を減らす方法は主に2つです。
- 空き家の3,000万円特別控除（措置法第35条3項）：相続した空き家が対象。条件はこちら
- 取得費加算の特例（措置法第39条）：相続税を納めた場合が対象。3,000万円控除とは選択適用
いずれの特例も、確定申告をしなければ適用されません。たとえ控除後の税額がゼロになっても、特例を使うための申告は必要です。申告の時期・必要書類・取得費が不明な場合の実務的な対応は相続した不動産を売却した年の確定申告で詳しく解説しています。ご自身の売却額・取得費を入力して税額を試算したい場合は譲渡所得の計算ツールをご利用ください。
よくある質問
家を売るときの税金はいくらですか？
売却益（譲渡所得）に対して、所有期間が5年を超えていれば20.315%（長期譲渡所得）、5年以下なら39.63%（短期譲渡所得）の税率がかかります（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。売却額1,000万円〜5,000万円の税額早見表は本文をご覧ください。
相続した家を売る場合、税金は同じ計算ですか？
基本の計算式は同じですが、所有期間は被相続人（亡くなった人）の取得日から数えます。また、取得費が分からないことが多く、その場合は概算取得費（売却額の5%）を使います。「空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」が使えれば税額を大きく減らせます。
空き家の3,000万円特別控除は必ず使えますか？
いいえ。1981年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始直前に被相続人が一人で住んでいたことなど複数の条件があり、マンション（区分所有建物）は対象外です。条件は相続した空き家の3,000万円特別控除の条件で確認できます。
マンションを売るときの税金は戸建てと違いますか？
税率の計算式自体は同じですが、区分所有建物であるマンションは「空き家の3,000万円特別控除」の対象外です。一方、自分が住んでいる（住んでいた）マンションで所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例（課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分が10%）が使える可能性があります。
離婚で家を渡すときも税金はかかりますか？
国税庁タックスアンサー No.3105では、譲渡の定義に「財産分与」が含まれると明記されています。財産分与で家（や持分）を渡した側には、その時点の時価をもとに譲渡所得税がかかる場合があります。
住んでいない家（空き家）を売る場合の注意点は？
空き家の3,000万円特別控除は、被相続人が相続開始の直前まで一人で住んでいたことなどが条件です。自分が住まなくなった家（相続以外）を売る場合は、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までなど、別の特例の要件を確認する必要があります。