相続した土地を分筆して分ける・売るには｜手続き・登録免許税・分筆できない場合

分筆とは：1筆の土地を複数に分ける登記

土地は、登記簿上の1つの単位（1筆）ごとに登記されています。日調連のQ&Aは、所有地の一部をお隣の方へ売却したい場合の手続として、一つの土地を複数の土地に分割する「分筆」登記を申請すると答えています。分筆は、土地の所在・地番・地目・地積といった物理的な状況を公示する「表示に関する登記」のひとつです。

出典：e-Gov法令検索 不動産登記法・土地家屋調査士法、日調連「不動産登記について」「相談Q&A」（2026年10月2日取得）。

日調連の土地家屋調査士白書2024には、土地の分筆登記の件数が、法務省の登記統計に基づいて載っています。令和4年は315,084件で、平成25年（435,703件）から減っています。減少傾向でも、年に30万件を超える手続です。

相続での使い方：分けて取得するか、一部を売るか

相続した土地で分筆を使う場面は、おもに2つです。遺産分割をする前の土地は相続人全員の共有なので、どちらの場合も、相続人の話し合いが前提になります。

出典：e-Gov法令検索 民法、日調連 相談Q&A（2026年10月2日取得）。

土地の全部を売って代金を分けるなら、分筆は要りません。売る前の相続登記と、売却益の申告の割合は換価分割とはで、共有名義のまま売る場合は共有名義の不動産を売却・分割するにはで整理しています。協議の結果は遺産分割協議書にまとめます。

名義が亡くなった方のままの土地について、分筆登記の前に何をしておくかは、取得した原文では確認できませんでした。分筆登記の申請人は登記名義人と決まっており（39条1項）、相続登記には取得を知った日から3年以内の申請義務があります（不動産登記法76条の2第1項）。相続登記の手続は相続登記の義務化と手続き・費用の全解説にまとめています。

流れ：境界確定から分筆登記まで

日調連のQ&Aは、土地の境界が確定するまでの流れを、次の8段階で示しています。分筆登記の申請には、分筆後の土地の地積測量図が要ります（不動産登記令の別表、分筆の登記の添付情報）。

出典：日調連 相談Q&A「土地の境界確定はどのように行われるのですか？」、不動産登記令（2026年10月2日取得）。事案・地域によって流れが異なる場合があると、日調連は注記しています。

境界の確認が済んでいない土地では、6の境界立会が分筆の前提になります。境界確認の手順、確定測量と現況測量の違いは相続した土地の境界確認と測量が必要な理由で整理しています。

費用：登録免許税と土地家屋調査士の報酬

分筆の費用は、法務局に納める登録免許税と、測量・申請を依頼する土地家屋調査士への報酬です。

登録免許税：分筆後の1筆につき1,000円

登録免許税法の別表第一は、所有権の登記のある不動産の表示の変更の登記のうち、土地の分筆による登記事項の変更の登記は、分筆後の不動産の個数一個につき千円と定めています。

出典：e-Gov法令検索 登録免許税法 別表第一 一(十三)イ（2026年10月2日取得）。表は、条文の「分筆後の不動産の個数一個につき千円」から計算した例です。

土地家屋調査士の報酬：金額の公的な基準は取得できなかった

土地家屋調査士への報酬の公的な統計は、日調連の土地家屋調査士白書2024を含め、取得できませんでした。土地家屋調査士法にも、依頼者が支払う報酬額を定めた条文は見当たりません。そのため、この記事は金額を載せません。前の節の流れのとおり、作業には資料調査・測量・境界立会・境界標の設置・図面の作成・登記申請が含まれます。見積もりは複数の事務所に依頼し、どこまでの作業が含まれているかを比べてください。

分筆できない・しにくい場合

分筆の登記そのものを禁じる条文ではなく、分けたあとの土地に建物を建てられるかを縛る規定が問題になります。条文の主語は「建築物の敷地」です。

出典：e-Gov法令検索 建築基準法・不動産登記法、日調連 土地家屋調査士白書2024（2026年10月2日取得）。

53条の2第3項は、最低限度が定められた時点で現に敷地として使われていた土地などについて、その全部を一の敷地として使用する場合には1項を適用しないと定めています。分けて使う場合は、この例外の対象かどうかを、市区町村の窓口で確認してください。最低限度の数値は用途地域ごとに都市計画で決まるため、自治体ごとの条例や都市計画の原文は、この記事では取得できず載せていません。

相続した土地そのものを手放す別の方法は相続土地国庫帰属制度とはにまとめています。

分筆した一部を売る：仲介か買取か

分筆した一部を売るときは、一般の買主に仲介で売る方法と、不動産会社が直接買い取る方法があります。道路に接する長さや面積が小さい土地は、買主が限られることがあります。

買取業者の一つ、ラクウルが公式サイトに書いている内容は次のとおりです（2026年10月2日に確認）。

• 査定の入口：不動産AI査定の物件タイプに「土地」があります。査定はすべて無料（一部対象外あり）、現地調査も無料で、現地の立ち会いは必須ではないと書かれています。
• 書類：権利証や図面などの必要書類が揃っていなくても、査定は可能としています。売ると決めていない段階の相談だけでも可能と書かれています。
• 訳アリ物件の例：現在の建築基準法により、建物を解体した後に新しい家を建てられない「再建築不可物件」を、訳アリ物件の例に挙げています。よくある質問には、他社に断られた物件でも問題ない、近隣とのトラブルがあっても問題ないとの回答があります。
• 費用と速さ：自社で直接買い取るため仲介手数料などの諸費用がかからず、査定の提示は最短当日、現金化は最短即日としています。

公式サイトには、分筆前の土地の一部だけを買い取れるかどうか、分筆登記や確定測量を売主が先に済ませる必要があるかどうかの記載はありません。問い合わせの際に、土地全体の状況と、売りたい範囲を伝えて確認してください。共有名義の物件の扱いは訳アリ物件買取ラクウルとはにまとめています。

分けたあとの相続税の評価

国税庁のタックスアンサーによると、土地は原則として地目ごとに評価し、路線価方式の土地は、路線価を土地の形状などに応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その面積を乗じて計算します。分筆で筆が増えても、評価の単位は筆の数とは限りません。

出典：国税庁 財産評価基本通達 第2章第1節、タックスアンサー No.4602（令和8年4月1日現在法令等。2026年10月2日取得）。

通達の「著しく不合理」に当たるかどうかの基準は、この記事では取得できた範囲に具体例がなく、載せていません。分け方によっては、分割前の土地全体を1画地として評価される可能性があるため、遺産分割の前に税理士・税務署へ確認してください。路線価の調べ方は路線価の調べ方で整理しています。

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