相続した不動産の価値の調べ方｜評価額と売れる値段の違い・固定資産税評価額・路線価・相続税評価額・公示価格・取引価格の使い分け

自分はどの値を見ればよいか

「相続した不動産の価値」は、何のために知りたいかで、見る値が違います。

• 相続税の申告が要るかを知りたい：相続税評価額です（節3）。土地は路線価、家屋は固定資産税評価額から出します。
• 毎年の固定資産税や、相続登記の費用の見当をつけたい：固定資産税評価額です（節2）。
• 売ればいくらになるかを知りたい：取引価格と査定額です（節4・節5）。評価額を見ても、売れる値段は分かりません。
• きょうだいで分けるために金額をそろえたい：決まった一つの価額はなく、相続人どうしの合意が要ります。評価額と査定額の両方を並べて話すのが現実的です。

不動産がどこにあるか分からないときは、先に所有不動産記録証明制度や名寄帳で一覧にします。

固定資産税評価額：課税明細書と評価証明書

固定資産税評価額は、市町村が固定資産税を課すために付ける価格です。地方税法341条5号は、価格を「適正な時価」と定めています。「時価」とは書かれていますが、売れる値段そのものではなく、評価の基準に沿って市町村が決めた税のための値です。

地方税法（2026年10月3日、e-Gov法令検索で取得）。次の基準年度は、341条6号の「昭和33年度から3の倍数年度ごと」を数えると令和9年度です。

手元の確かめ方は、毎年届く固定資産税の課税明細書です。なければ市区町村（東京23区は都税事務所）で評価証明書を取ります。誰が取れるか、手数料はいくらかは、固定資産税評価額の調べ方にまとめています。

路線価と相続税評価額：土地と家屋の計算

相続税評価額は、相続税や贈与税を計算するときの財産の価額です。相続税法22条は、相続で取得した財産の価額を、取得の時における時価と定めています。国税庁の財産評価基本通達が、土地と家屋の時価の出し方を決めています。

国税庁 財産評価基本通達・タックスアンサーNo.4602（令和8年4月1日現在法令等、2026年10月3日取得）。

路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額で、路線価図には千円単位で出ています。国税局長が、売買実例価額・公示価格・鑑定評価額・精通者意見価格等を基に評定したものです（通達14）。路線価図の数字の読み方と、どの年分を見るかは、路線価の調べ方にあります。

計算のしくみを、補正を省いた単純な例で見ます。路線価が300（千円）の道路に面した100平方メートルの土地なら、300,000円×100平方メートルで3,000万円が土台です。実際は、奥行きや形に応じた補正率を掛けるので、この額から上下します。家屋は、課税明細書の評価額が800万円なら、800万円×1.0で800万円です。

自分の土地の額は、土地の相続税評価額の計算機で、路線価と面積から試せます。マンションはマンションの相続税評価額の計算機があります。

この額は、税金のために国税局長が定めた路線価から出した値です。同じ土地でも、売れる値段と一致する決まりはありません。

売れる値段に近い値：公示価格と取引価格

売れる値段に近づくには、実際の取引に近い値を見ます。

• 公示価格：国土交通省の地価公示が示す、1月1日現在の標準地の価格です。国土交通省は、一般の土地取引の目安や、相続税評価・固定資産税評価の目安になると説明しています。
• 取引価格：国土交通省の不動産情報ライブラリで、不動産価格（取引価格・成約価格）情報を検索できます。取引価格情報の検索画面は、平成17年7月以降の分です。

公示価格を使うときの注意が、国土交通省の説明にあります。

国土交通省「ここがポイント地価公示」（2026年10月3日取得）。

不動産情報ライブラリの取引価格は、近くの別の物件の価格です。自分の家と、広さ・築年数・道路との接し方が違えば、そのまま当てはめられません。家の売れる値段の見当をつけるまでです。

査定額：売れる金額を確かめる

評価額や取引価格は、自分の不動産そのものの値段ではありません。自分の不動産がいくらで売れそうかは、不動産会社の査定で確かめます。仲介で売る場合の査定のしくみと、複数社を比べる理由は、不動産の売却価格査定の仕組みにあります。

買取業者の一つ、ラクウルの公式サイト（2026年10月3日に確認）には、次のように書かれています。

• 費用：よくある質問に「査定に費用が掛かりますか？」があり、「査定は無料で行わせていただきます。（一部、対象外あり）」と答えています。
• 築年数：「築年数が古すぎるのですが大丈夫ですか？」に、「築年数については完全に不問です」と答えています。
• 査定の中身：お問い合わせを受けた物件を調査して、買取査定金額を提示するとあります。

ここでいう査定は、業者が買い取る金額です。仲介で買い手を探して売る場合の見込みとは、考え方が違います。評価額と並べて見ると、税金の計算に使う値と、実際に手にできる金額の違いがつかめます。

調べたあとの次の一歩

値が分かったあとの調べものは、次のページにあります。

• 相続登記の費用の見当をつけたい：相続登記の費用の相場。固定資産税評価額から登録免許税を計算する流れが載っています。
• 売ったときの税金を知りたい：家を売る税金の早見表。譲渡所得は、売った金額が基になります（所得税法33条3項）。
• 宅地の相続税を軽くする特例：小規模宅地等の特例の計算機。
• 遺留分の計算で不動産を評価する：遺留分の計算で不動産はどう評価するか。

よくある質問