遺留分の計算で不動産はどう評価する｜時価・評価時点・払えないときの売却

遺留分の計算に入る不動産の価額：条文のしくみ

遺留分の計算で不動産が関わるのは、次の2か所です。遺留分を算定するための財産の価額に不動産が入り、遺留分侵害額の計算でも、遺留分権利者が取得すべき遺産の価額に不動産が入ります。

出典：e-Gov法令検索 民法1042条・1043条・1046条（2026年10月2日取得）。

不動産は、この式の「財産の価額」の一部として入ります。条文にあるのは「価額」で、その金額をどう出すかの規定は、1042条から1048条までにはありません。

評価の時点：相続開始の時と、贈与された不動産

1043条1項の基準は「相続開始の時において有した財産の価額」です。相続開始は被相続人が亡くなった時で、遺産分割や売却の時点ではありません。条文に「時価」の語は出てきません。

生前に贈与された不動産については、1044条2項が民法904条を準用しています。904条は、贈与の価額について、受贈者の行為によってその財産が滅失したり価格が増減したりしても、相続開始の時においてなお原状のままであるものとみなして定める、としています。もらった人が建て替えたり更地にしたりした場合でも、贈与された時の状態のまま、相続開始の時の価額で入れるということです。

どの贈与が遺留分の計算に入るかも、1044条に定めがあります。

• 相続人以外への贈与：相続開始前の1年間にしたもの。双方が遺留分権利者に損害を加えることを知ってしたときは、1年前より前のものも入ります。
• 相続人への贈与：相続開始前の10年間にしたもの。ただし、婚姻・養子縁組のため、または生計の資本として受けた贈与の価額に限ります（3項）。

最高裁判所の判例については、裁判所の判例検索で原文を取得できなかったため、この記事では扱いません。判例が問題になる場合は、弁護士にご確認ください。

いくらとみるか：時価・路線価・固定資産税評価額

不動産をいくらとみるかを定めた規定は、取得した条文にありません。そのため、相続人どうしの話し合いで金額を決めることになります。目安になる数字は次の3つで、水準が違います。

出典：国土交通省「主な公的土地評価一覧」（2026年10月2日取得）。国税庁 タックスアンサー No.4602 によると、土地は路線価方式または倍率方式、家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じた金額で評価します（相続税・贈与税の評価）。

路線価は地価公示の水準の8割程度、固定資産税評価額は7割程度ですから、同じ土地でも、どの数字を使うかで遺留分侵害額が変わります。たとえば遺産の大半が家と土地のとき、請求する側は高い数字、払う側は低い数字を望む、という食い違いが起こりえます。裁判所の案内では、調停の申立書に添える「遺産に関する証明書」の例として、不動産登記事項証明書と固定資産評価証明書が挙げられています。これは提出する書類の例で、遺留分の計算にその額を使うと決めているわけではありません。

それぞれの調べ方は、路線価の調べ方、固定資産税評価額の調べ方、売買の相場の見方は不動産の売却価格査定の仕組みにまとめています。

不動産鑑定：条文での位置づけ

不動産の鑑定評価は、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することです（不動産の鑑定評価に関する法律2条1項）。これを行うのは不動産鑑定士です（3条1項）。

1042条から1048条までに、遺留分の計算で不動産の鑑定評価を必要とする規定はありません。1043条2項に鑑定人が出てきますが、これは条件付きの権利や存続期間の不確定な権利の価格を、家庭裁判所が選任した鑑定人の評価に従って定める規定で、土地や建物を評価する場面ではありません。

鑑定を使うかどうかは、相続人どうしの金額の見方が大きく分かれたときに、第三者の評価を取るかという選択になります。費用や日数は、取得した原文に記載がなく、書いていません。

遺留分侵害額は金銭で払う：改正と期間の制限

民法1046条1項は、遺留分権利者が、受遺者または受贈者に対し、遺留分侵害額に相当する金銭の支払を請求できると定めています。受遺者には、特定財産承継遺言により財産を承継した相続人（家を相続させる旨の遺言を受けた相続人など）も含まれます。

金銭の請求になったのは相続法の改正によるもので、法務省は、遺留分減殺請求権の行使で当然に物権的効果が生ずるとされていた規律を見直し、遺留分に関する権利の行使によって遺留分侵害額に相当する金銭債権が生ずることにした、と説明しています。裁判所の案内では、この調停は令和元年7月1日以降に開始した相続が対象で、それより前の相続は、改正前の民法で物件の返還を請求する遺留分減殺の調停になります。

出典：e-Gov法令検索 民法1048条、裁判所「遺留分侵害額の請求調停」（2026年10月2日取得）。

払う側の負担には上限もあります。1047条1項は、受遺者または受贈者が、遺贈または贈与の目的の価額（相続人の場合は、その価額から遺留分として受けるべき額を引いた額）を限度として遺留分侵害額を負担する、と定めています。

払えないとき：期限の許与と、売って用意する選択肢

相続した家や土地が財産の中心で、手元に現金が少ないと、請求された金額をすぐには払えません。条文と原文にある道は次のとおりです。

• 裁判所に期限の許与を求める：民法1047条5項は、裁判所が、受遺者または受贈者の請求により、遺留分侵害額を負担する債務の全部または一部の支払について、相当の期限を許与することができると定めています。許与される期限の長さや条件は、取得した原文にありません。
• 家や土地を売って払う：金銭債権ですから、売却代金で払う方法があります。相続した不動産を売る前の登記や税金は換価分割とは、特例は相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除で整理しています。
• 金銭の代わりに不動産を渡す：所得税基本通達33-1の6は、金銭の支払に代えて、債務の履行として資産の移転があったときは、履行をした人は、原則として、その履行によって消滅した債務の額に相当する価額で資産を譲渡したことになる、と定めています。受け取った人は、消滅した債権の額に相当する価額で取得したことになります（38-7の2）。

遺産分割の段階で、相続人の1人が家を取得して他の相続人に金銭を払う方法は、代償分割とはにまとめています。

共有持ち分、再建築不可、築古、借地権つきなどの訳アリ物件は、ラクウルの公式サイトも「一般的な物件に比べて買い手から敬遠されやすい」と書いています。そうした物件には、不動産会社が直接買い取る方法があります。

売り先を探す：仲介か買取か

買取は、一般に仲介の相場より価格が下がる場合があるため、複数社の査定で比べることになります。査定の見方は不動産の売却価格査定の仕組みにまとめています。

買取業者の一つ、ラクウルが公式サイトに書いている内容は次のとおりです（2026年10月2日に確認）。

• 買取の対象：事故物件・再建築不可物件・共有持ち分物件・違反建築物件・旧耐震や築古の物件・借地権・底地などを挙げています。
• 相談の入口：よくある質問に「相続前でも相談できますか？」があり、「はい、問題ありません」と答えています。権利証や関係書類を紛失していても、問題ないと書かれています。
• 査定：査定はすべて無料で、最短当日で査定金額を提示するとしています。
• 費用と決済：自社で直接買い取るため仲介手数料などの諸費用はかからず、決済は最短1日としています。提示金額に納得できない場合は断れると書かれています。

公式サイトには、遺留分の請求を受けている不動産を売る場合の条件に関する記載はありません。名義や登記の状況、請求の状況は、問い合わせの際に伝えて確認してください。

金額の試算は計算機で

遺留分の割合と金額の試算は、遺留分の計算機でできます。配偶者の有無と子の人数を選び、遺産額に「遺留分を算定するための財産の価額」の概算を入れます。不動産の価額をこの記事で見た3つの数字（売買の相場、路線価、固定資産税評価額）のどれで見るかによって遺産額が変わりますので、数字を入れ替えて、結果の差を見られます。

計算機の結果は概算です。生前贈与の扱いや債務の控除など、個別の事情は結果を変えます。

よくある質問