事故物件を売るときの告知義務はいつまで？｜国交省ガイドラインと民法で整理

告げなくてよい場合と、告げる場合

ガイドラインは、居住用の不動産を対象に、宅地建物取引業者が買主・借主に告げなくてもよい場合を整理しています。売買に関わる部分を、賃貸と並べると次のとおりです。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」4（1）〜（3）。賃貸の3年と、隣接住戸・共用部分の扱いには、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない、という但し書きがあります。

ガイドラインは、自然死が居住用不動産で起きることは当然に予想され、統計でも自宅での死亡のうち老衰や病死が9割を占める、と理由を述べています。「人が亡くなった」だけでは告知の対象にならず、死因と、特殊清掃が行われたかどうかで分かれます。

売買に「何年」はない：3年は賃貸だけ

ガイドラインが「発覚してから概ね3年を経過した後は、原則として告げなくてもよい」としているのは、賃貸借取引の対象不動産に限られます（4（1）②）。売買取引では、告げなくてよい場合は自然死等と隣接住戸・共用部分の場合で、これ以外は「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、買主・借主に対してこれを告げなければならない」とされています（4（2））。

一方で、ガイドラインは「いわゆる心理的瑕疵は時間の経過とともに希釈され、やがて消滅するとの裁判例もある」とも書いています。ただし、その時期を売買について示してはいません。何年たてば告げなくてよい、とも、いつまでも告げなければならない、とも、この文書からは言えません。判断は、事案の態様、周知性、物件の立地などによって変わるとされています。

建物を取り壊した土地は？

結びの章に、人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の扱いは、「一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や不動産取引の実務の蓄積がなく」、このガイドラインの対象としていない、とあります。更地にすれば告げなくてよいとも、告げなければならないとも、書かれていません。解体する前に、媒介を頼む不動産会社に相談してください。

ガイドラインは改正された？

2026年10月2日に国土交通省の案内ページで確認したところ、ガイドライン本文は「令和3年10月」、概要資料は「令和6年3月時点の最新版」と載っていました。ガイドライン自身が、新たな裁判例や取引実務の変化を踏まえて適時に見直すと述べています。売る時点で最新の版が変わっていないか、国土交通省の同じページで確認すると確実です。

個人の売主にも関わる民法の条文

ガイドラインは、宅地建物取引業者が宅建業法上負う義務の解釈を示したものです。宅建業法47条1号は、取引の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げることを業者に禁じています。個々の取引で告知をめぐって争いになった場合の民事上の責任は、契約の内容などによって個別に判断され、業者がガイドラインどおりに対応しても民事上の責任を回避できるわけではない、とガイドライン自身が書いています（1（2）②）。

売主自身に関わるのが、民法の売買の担保責任の条文です。

出典：e-Gov法令検索 民法562条〜566条・572条。事故物件にあたる事実が「契約の内容に適合しない」にあたるかどうかは、条文には書かれておらず、契約の内容や事情で決まります。

契約書に「売主は契約不適合責任を負わない」と書かれていても、知りながら告げなかった事実については、572条により責任を免れられません。条文から言えるのは、特約を付けても、売主が知りながら告げなかった事実の責任は消せない、ということです。個別の事案で責任が生じるかどうかは、弁護士や不動産会社にご相談ください。

仲介で売るとき、買主に何をどう告げるか

不動産会社に媒介を頼む場合、ガイドラインは、会社が売主に告知書（物件状況等報告書）などの書面へ、過去に生じた事案の記載を求めることを想定しています（3（1））。その際、事案を故意に告知しなかった場合には民事上の責任を問われる可能性があることを、売主にあらかじめ伝えることが望ましいとも書かれています（3（2））。

• 告げる内容：事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因（不明ならその旨）、特殊清掃等が行われた場合はその旨。調査して分かったことをそのまま告げれば足り、売主・貸主・管理業者から「不明」と回答された場合は、その旨を告げれば足りるとされています（4（2））。
• 告げなくてよい内容：氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等（4（4））。亡くなった方やご遺族の名誉と生活の平穏への配慮が理由です。
• 告げ方：後日のトラブル防止の観点から、書面の交付等によることが望ましいとされています（4（4））。
• 契約後、引渡しまでに分かった場合：媒介の不動産会社が、契約後・引渡しまでに知った場合も告知義務があるとする裁判例があることに留意すべきだと、ガイドラインは書いています（3（2））。

売主が告知書に書かなかった事案が後から分かっても、不動産会社に重大な過失がなければ調査は適正だったとされます（3（1））。この書き方は不動産会社を守るためのもので、売主の民事上の責任とは別の話です。

告げたうえで売る方法：仲介と買取

仲介で買い手がつかない家は、買取業者の査定を取ると選択肢が増えます。買取業者の選び方は空き家買取業者の選び方、田舎の家や土地が売れない場合の全体像は田舎の空き家・土地が売れない場合の対処法5選にまとめています。

訳アリ物件買取のラクウルは、公式サイトの「買い取れる物件」の一覧に事故物件を載せています。買取実績欄には、群馬県の戸建てについて「室内で孤独死が発生し、約1ヶ月後に発見。床の一部がカットされた状態のまま残っていた物件を、現状のまま買い取りました」という事例があります（2026年10月2日に確認）。これは一つの事例で、同じ状況の物件が必ず同じ条件で買い取られるという意味ではありません。買取業者に売る場合も、知っている事実は告げたうえで査定を受けることになります（民法572条）。

売りに出す前に整理する3点

1. 何が、いつ、どこで起きたかを書き出す。ガイドラインが告げる内容とする発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因、特殊清掃等の有無です。分からない項目は「不明」と伝えます。
2. 自然死等か、それ以外か、特殊清掃や大規模リフォームを行ったかを分ける。表の4行のどれに当たるかで、告げる範囲が変わります。当たる行が分からなければ、媒介を頼む不動産会社に、告知書の書き方と合わせて聞きます。
3. 聞かれたら答える。買主に事案の有無を問われたら、経過した期間や死因にかかわらず告げる必要があります。契約後、引渡しまでに思い出したことがあれば、その時点で不動産会社に伝えます。

査定の取り方と、複数社を比べる理由は不動産の売却価格査定の仕組みと複数社比較が重要な理由にあります。

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