契約不適合責任の免責特約とは？個人間と不動産会社が売主の場合の違い

免責特約とは：民法572条

売った家に、契約の内容に合わない点があったとき、売主は民法562条以下の責任（契約不適合責任）を負います。免責特約は、この責任を負わない旨を契約に書くことです。

出典：e-Gov法令検索 民法562条・566条・572条。

572条は「責任を負わない旨の特約をしたときであっても」と書き、特約が結ばれることを前提に例外を定めています。民法の売買の担保責任の条文（559条〜572条）に、個人間の売買で免責の特約をすることを禁じる規定は見当たりません。特約を制限しているのは、次の節で見る宅地建物取引業法40条などです。

売主と買主の組み合わせで変わる

出典：e-Gov法令検索 宅地建物取引業法40条・78条2項、民法572条、消費者契約法2条・8条。

宅地建物取引業法40条は、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約について、民法566条に規定する期間を引渡しの日から2年以上とする特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない、と定めています。同条2項は、これに反する特約を無効としています。責任を負わない旨の特約は買主に不利なので、無効になります。不動産会社が仲介するだけの場合、売主は個人なので、この規定の対象外です。

表の最後の行は、会社などの事業者が売主の場合です。消費者契約法は、個人（事業のためでない契約）を消費者、法人や事業のために契約する個人を事業者とし、その間の契約を消費者契約としています（2条）。8条は、事業者の債務不履行による損害賠償責任の全部を免除する条項などを無効としていますが、目的物が契約の内容に適合しない場合について例外の定めもあります（8条2項）。該当するかは契約ごとに確認が必要です。

免責特約があっても残るもの

• 知りながら告げなかった事実（民法572条）：雨漏りや傾き、設備の故障など、売主が知っていた不具合です。特約に「責任を負わない」と書かれていても、告げなかった事実の責任は免れません。
• 自ら第三者のために設定し、または譲り渡した権利（民法572条）：たとえば、売主自身が第三者のために設定した権利が残っているのに告げなかった場合です。
• 通知期間の制限が働かない場合（民法566条ただし書）：売主が引渡しの時に不適合を知り、または重大な過失で知らなかったときは、買主が1年以内に通知しなくても請求できます。

人が亡くなった家の告知は、国土交通省のガイドラインと民法572条の両方に関わります。事故物件を売るときの告知義務はいつまで？で原文を整理しています。

不動産会社が間に入るときの書面

宅地建物取引業者の媒介で売買が成立したとき、業者は契約の各当事者に書面を交付し、担保責任の内容について定めがあるときは、その内容を記載します（宅建業法37条1項11号）。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、売主しか分からない事項について告知書を提出してもらい買主に渡すことを、積極的に行うことが望ましいとしています。告知書が売主の責任の下に作成されたものであることを明らかにするとも書かれています。また、当事者の双方が写真や告知書等をもとに既存住宅の状況を客観的に確認し、その内容を価格交渉や担保責任の免除に反映した場合等は、法的にも契約の内容を構成していると考えられる、という趣旨の記載もあります（第37条第1項第2号の2関係）。免責にするなら、何を知ったうえで免責にしたのかを、書面にして残すという考え方です。

買取業者に売る場合

売主が個人で、買主が買取業者の場合は、宅地建物取引業法40条（業者が自ら売主）の対象ではなく、契約不適合責任をどう扱うかは契約で決めます。ラクウルは、公式サイトの「仲介と買取の違い」の表で、売却後の契約不適合責任を次のように書いています（2026年10月2日に確認）。

出典：ラクウル公式サイト「買取の流れ」ページ。同ページには「自社買取のため、売却後に契約不適合責任を問われる心配はありません」とも書かれています。

ここで注意したいのは、民法572条により、知りながら告げなかった事実の責任は、免除の特約をしても消せないことです。公式サイトの「免除」が、契約書のどの条項でどの範囲まで定められているかは、契約書の原文で確認するものです。査定のときに、家の不具合で知っていることを伝えておきます。

残置物が残った家を買取に出す場合は残置物が残った家は片付けずに売れる？、買取業者の選び方は空き家買取業者の選び方にまとめています。仲介では売りにくい条件を抱えた家の買取対象は訳アリ物件買取ラクウルとはで整理しています。

例文を載せない理由

免責特約の例文を探している方も多いと思いますが、この記事には載せていません。確認できた範囲では、公的な標準様式が取れなかったためです。

• 国土交通省：宅地建物取引業法関係のページ（2026年10月2日確認）に標準として掲げられている契約書類は、標準媒介契約約款でした。売買契約書の標準様式は載っていませんでした。
• 業界団体：全国宅地建物取引業協会連合会のサイトの契約書式と特約文例集へのリンク先は、会員向けのログイン画面でした。

実際の文面は、媒介を頼む不動産会社か、弁護士に確認してください。条文の言い回しの手がかりは、民法572条の「担保の責任を負わない旨の特約」です。特約の範囲や期間は、契約ごとに変わります。

契約前に整理する3点

1. 誰に売るのかを、表の行で確認する。個人に売るのか、不動産会社に買い取ってもらうのか、売主が会社なのかで、免責特約の扱いが変わります。
2. 知っている不具合を書き出す。雨漏り、傾き、設備の故障、近隣とのトラブルなど、売主が知っていることです。特約があっても、知りながら告げなかった事実の責任は免れません。
3. 契約書の免責の条項を読む。どの責任を、いつまで、どの範囲で負わないとしているかを確認し、分からない点は、媒介を頼む不動産会社か弁護士に聞きます。

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