残置物が残った家は片付けずに売れる？売主の責任と買取の選び方

片付けずに売る方法は2つ

残置物は、売主が家の中に残した家具・家電・衣類などの家財です。家と土地を売る約束をしただけでは、中に残った家財をどうするかまでは決まりません。民法555条は、売買を「当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約すること」で成り立つ契約と定めています。何を移転する約束なのか、残置物が含まれるのかは、契約の書き方で決まります。

買取業者の欄は、ラクウル公式サイト（2026年10月2日確認）の記載による整理です。

売主の責任の基準は「契約の内容」

引き渡したあとの売主の責任を定めているのが、民法562条以下の契約不適合責任です。どの条文も基準は「契約の内容に適合しているか」で、残置物が残っていることが責任につながるかどうかも、契約に何が書かれているかで決まります。

出典：e-Gov法令検索 民法562条〜564条・566条。「残置物がある家では」の列は、条文の基準を当てはめた整理で、個別の事案の結論を示すものではありません。

たとえば、契約で「残置物は売主が引渡しまでに撤去する」と決めたのに残っていれば、契約の内容と食い違います。「現状のまま引き渡し、買主が処分する」と決めて、そのとおりに引き渡したのであれば、残っていること自体は契約の内容の一部です。条文から言えるのは、基準が「契約の内容」だということまでで、残置物を残せば責任が生じる、とも、残しても生じない、とも決まりません。どちらになるかは契約書の文言と事情によるため、弁護士や、媒介を頼む不動産会社にご相談ください。

不動産会社が間に入るときの書面

宅地建物取引業者の媒介で売買が成立したとき、業者は契約の各当事者に書面を交付します。担保責任（契約不適合責任）の内容について定めがあるときは、その内容を書面に記載することが、宅地建物取引業法37条1項11号に定められています。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」には、当事者の双方が写真や告知書等をもとに既存住宅の状況を客観的に確認し、その内容を価格交渉や担保責任の免除に反映した場合等は、法的にも契約の内容を構成していると考えられるとして、書面に記載して差し支えないという趣旨の記載があります（第37条第1項第2号の2関係）。残置物にそのまま当てはまると書かれているわけではありませんが、残置物の状態を写真と書面で買主と確認し、契約に反映させる進め方は、同じ方向です。

同じ資料は、売主しか分からない事項について告知書を提出してもらい買主に渡すことを、積極的に行うことが望ましいとしています。その際は、告知書が売主の責任の下に作成されたものであることを明らかにするとも書かれています。売主が知り得る範囲を、正直に書くことになります。

「現状渡し」と書けば責任はなくなるのか

2026年10月2日にe-Govの全文で確認した範囲では、民法・宅地建物取引業法・区分所有法・消費者契約法に、「現状渡し」「現状有姿」という言葉は出てきません。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の全文にもありません。

民法483条の見出しに「現状による引渡し」という言葉がありますが、これは、契約や社会通念に照らして引渡しの時の品質を定めることができない特定物について、引渡しの時の現状で引き渡さなければならないという債務の履行の規定です。売買契約書の「現状渡し」の一文が何を免除するのかを、この条文が定めているわけではありません。

責任を負わない旨の特約については、民法572条が「担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない」と定めています。売主が家の不具合を知っているのに、残置物があることを理由に告げずにいれば、この条文の対象になりえます。免責特約の仕組みは、契約不適合責任の免責特約とはで整理しています。

片付けてから売る場合

売主が撤去して引き渡す場合は、残置物の扱いで食い違いが生じにくくなります。一方で、撤去の費用と手間は売主が負います。遺品整理業者・不用品回収業者・市区町村の粗大ごみ・自分で片付けるの4通りの費用の目安と、見積もりのあとに起きることは、空き家の片付けは誰に頼む？にまとめています。

片付けの見積もりと、買取業者への査定を並べて比べると、残置物の処分にいくらかかるかが見えます。仲介で買い手がつかない家の選択肢は田舎の空き家・土地が売れない場合の対処法5選、査定を複数社で取る理由は不動産の売却価格査定の仕組みと複数社比較が重要な理由にあります。

マンションの場合

マンションの売買で売る対象は、専有部分（区分所有権の目的となる建物の部分、区分所有法2条3項）と、それに付く共用部分の持分です。区分所有法15条1項は、共用部分の持分は専有部分の処分に従うと定めています。共用部分は、専有部分以外の建物の部分などをいいます（同法2条4項）。

• 専有部分（部屋の中）の家財：戸建てと同じく、売買契約で誰がいつまでにどう処分するかを決めます。売主の責任を定める民法562条以下も同じ条文です。
• 共用部分に置いてある物：売買の対象は共用部分そのものではなく持分です。共用部分に置いてある私物の扱いは、売買の話とは別に、管理規約と管理組合に確認してください。

ラクウルの買取事例には、「エレベーターなし・3階部分。特殊清掃・残置物撤去を含め、現状のまま買い取りました」というマンション（千葉県）が載っています（2026年10月2日確認）。これは一つの事例で、同じ状況のマンションが必ず同じ条件で買い取られるという意味ではありません。

買取業者に現状のまま売る場合

残置物の片付けが重い家は、買取業者に査定を取ると選択肢が増えます。ラクウルが公式サイトに書いている内容は次のとおりです（2026年10月2日に確認）。

• よくある質問：「室内に物が残っていても大丈夫ですか？」に、「はい、室内に物が残っている物件や不要なものが放置されている物件でも問題ありません」と答えています。
• 買取の流れ（STEP03 ご契約）：ご希望があれば特殊清掃や遺品整理、相続手続きなども対応するとして、「特殊清掃・遺品整理・残置物の撤去・相続手続きまで、まとめてお任せいただけます」と書いています。
• 買取事例：千葉県の戸建て「相続登記が未了で、敷地は草木に覆われ、室内は大量の残置物で埋まった状態。増築部分の未登記もありましたが、相続登記費用を含め、現状のまま買い取りました」。兵庫県の戸建て2棟は「擁壁の検査済証なし、残置物ありの状態で、2棟まとめて買い取りました」。
• 売却後の契約不適合責任：「仲介と買取の違い」の表で、一般的な仲介は「原則として売主が負う」、ラクウルの買取は「免除」としています。

公式サイトのトップ・よくある質問・買取の流れ・買取事例を読んだ範囲では、残置物の撤去費用が買取額に含まれるのか、別に請求されるのかは書かれていませんでした。査定のときに確認してください。

契約不適合責任が「免除」される場合でも、民法572条のとおり、知りながら告げなかった事実の責任は特約で消せません。残置物の中身や、家の不具合で知っていることは、査定のときに伝えます。買取業者の選び方は空き家買取業者の選び方、売れない理由が値段ではなく条件にある家の買取対象は訳アリ物件買取ラクウルとはで整理しています。

売りに出す前に整理する3点

1. 残置物の量と中身を写真で残す。撤去するのか、買主や買取業者に任せるのかを決める前に、状態を記録します。後で食い違いが出たときの確認にもなります。
2. 誰に売るかで、決めることが変わる。仲介で個人に売るなら契約書に残置物の扱いを書き、買取業者に売るなら、残置物の撤去費用の扱いを査定のときに聞きます。
3. 知っている不具合は書き出して、伝える。雨漏りの跡、設備の故障、近隣との取り決めなど、売主が知っていることです。免責の特約をしても、知りながら告げなかった事実の責任は消えません（民法572条）。

よくある質問