空き家が倒壊したら｜隣家や通行人に被害が出たときの所有者の責任（民法717条）・相続した人と相続放棄した人・保険で補償されるか・倒壊しそうなときに行政がすること

自分はどの場合に当てはまるか

• 実家の空き家が古く、倒れないか心配：節5で保険、節6で行政の動き方、節7で壊す前に確かめることを書きました。
• もう隣家や通行人に被害が出た：節1の表のとおり、条文は占有者と所有者の順で責任を定めています。弁護士への相談を先にしてください。保険の連絡は、示談の約束をする前に入れます（日本損害保険協会の注意）。
• 相続したばかりで、まだ誰の名義かも決まっていない：節3に、相続人の立場を書きました。
• 相続放棄を考えている・した：節3の表と、実家を相続放棄したら管理義務はどうなるを見てください。
• 放置すると罰金や固定資産税はどうなるか知りたい：民法717条1項の読み方と特定空家の流れは、空き家を放置するとどうなるに書きました。
• 隣の空き家が危ない：節6の最後に、窓口の例を書きました。

「瑕疵」と「占有者」：判決はどう説明しているか

民法717条1項の中身は、空き家を放置するとどうなるにあります。ここでは、条文の言葉を最高裁判所がどう説明したかを見ます。

最高裁判所第一小法廷は、令和8年1月22日の判決（令和6年（受）第385号、民集80巻1号37頁）で、717条1項本文の趣旨を、「通常有すべき安全性を欠く状態にある工作物を支配管理して上記損害の発生を防止すべき地位にある者に損害賠償責任を負わせること」と説明しています。事案はマンションの共用部分の外壁の亀裂による漏水で、判決は、区分所有者の団体は特段の事情がない限り共用部分の「占有者」に当たるとしました。空き家の倒壊の事案ではありません。

この説明に沿えば、空き家で問題になるのは、建物が通常有すべき安全性を欠いていたか（瑕疵）と、その建物を誰が支配管理していたか（占有者）の2点です。占有者が必要な注意をしていたときは所有者が責任を負う、という順序は717条1項ただし書のとおりです。

庭木・竹と、原因を作った人への求償

717条2項は、1項を、竹木の栽植または支持に瑕疵がある場合に準用します。屋根から落ちた瓦と、倒れた庭木は、同じ考え方で扱われます。3項は、損害の原因について他に責任を負う者があるときは、占有者または所有者は、その者に求償権を行使できると定めています。

相続した人・相続放棄した人は

相続した人

相続人が数人いるとき、相続財産はその共有に属し（民法898条1項）、遺産分割で分けるまで続きます。誰がどの割合で賠償を負うかは、898条には書かれていません。

亡くなった所有者の相続人が請求先になった判決はあります。節4で取り上げた福岡高裁の判決は、賃貸建物の所有者が亡くなったあと、唯一の相続人が、所有者の権利義務を全部承継した者として賠償を命じられました。

相続放棄をした人

相続放棄をした人は、初めから相続人にならなかったものとみなされます（民法939条）。ただし940条1項は、放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人または清算人に引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもってその財産を保存しなければならないとしています。

この940条は、令和3年法律第24号（2023年4月1日施行）で書きぶりが変わりました。e-Gov の2022年12月16日の版は、「放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで…管理を継続しなければならない」でした。「現に占有」の考え方と、義務が終わる時期は、実家を相続放棄したら管理義務はどうなるに任せます。

相続人がいない・全員が放棄した

相続人のあることが明らかでないときは、家庭裁判所が、利害関係人または検察官の請求で相続財産の清算人を選任します（民法952条1項）。空家法14条1項は、市町村長が空き家の適切な管理のため特に必要があると認めるときに、この請求ができると定めています。

判決で確かめられたこと・確かめられなかったこと

裁判所の裁判例検索で、「空き家」「空家」「廃屋」に「倒壊」「崩落」「崩壊」「工作物」「民法717条」「老朽」「外壁」「瓦」などを組み合わせて調べ、候補の全文を読みました。空き家の倒壊で所有者の責任を判断した判決は、見つかりませんでした。この検索には、すべての判決が載っているわけではありません。

裁判所「裁判例検索」の判決全文と判示事項から作成（2026年10月3日取得）。

福岡高裁の判決は、原審が請求を棄却したのに対し、窓に手すりがなかったことは建物の設置・保存の瑕疵に当たると判断し、被害者側の過失も大きいとして大幅に減額したうえで、相続人に支払いを命じました。判決は、債務不履行責任と717条の所有者の責任を、あわせて検討しています。

賠償額は、事故の中身で変わります。この判決の金額も、倒壊の場合の目安にはならないため、載せていません。

保険：約款の一例で読む

日本損害保険協会は、個人賠償責任保険を、他人のモノを壊したり他人にケガをさせたりして法律上の損害賠償責任を負う場合に保険金が支払われる保険と説明し、主な事故の例として、自転車で通行人にケガをさせた、買い物中に商品を壊した、飼い犬が他人にかみついたの3つを挙げています。空き家の倒壊は、例に入っていません。

火災保険や自動車保険、傷害保険などの特約としてセットで契約でき、補償の範囲は約款で決まります。損害保険会社の公開している住まいの保険の約款（2026年10月1日以降始期用）の個人賠償責任補償特約には、次の定めがありました。

「トータルアシスト住まいの保険 ご契約のしおり」（2026年10月1日以降始期用）の個人賠償責任補償特約から作成（2026年10月3日取得）。他の保険会社・他の商品の約款は、定義も除外も異なることがあります。

この約款の一例では、誰も住んでいない空き家の倒壊が補償に当たるかは、「住宅」の定義との関係で確認が要る形になっています。契約している保険の約款（ご契約のしおり）で「個人賠償責任」の「住宅」の定義と免責の欄を読み、保険会社か代理店に、「居住していない相続した家が倒れて他人に損害を与えたとき」を例に書面で確かめてください。

空き家の火災保険そのものは、空き家の火災保険に、保険会社各社の公式FAQと入り方をまとめています。

倒壊しそうなとき：行政がすること・通報の先

市町村ができること

市町村長は、空き家の所在と所有者を把握するための調査ができます（空家法9条1項）。特定空家等への措置に必要な限度で、所有者等に報告を求めたり、職員を立ち入らせて調査したりもできます。立入りの5日前までの通知が必要で、通知が困難なときは例外です（同条2項・3項）。

そのあとの助言・指導、勧告、命令、行政代執行の流れは、空き家を放置するとどうなると特定空家とはにあります。命令の手前の段階の管理不全空家もあります。22条11項は、災害その他非常の場合に、特定空家等が保安上著しく危険な状態にあるなど緊急の措置が必要で、命令を出すいとまがないときは、命令対象者の負担で市町村長が措置を行えると定めています（緊急代執行）。

国土交通省・総務省「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について（令和7年3月31日時点）」から作成。件数は倒壊のおそれに限らず、特定空家等全体への措置です。令和5年度の緊急代執行は3件でした。

隣の空き家が危ないとき

連絡先は空き家のある市区町村で、部署名は違います。神戸市は、建築物が道路に倒壊するおそれがある場合や、瓦・外壁モルタルなどの重い部材が道路などに落下するおそれがある場合を例に、各区の相談窓口（区役所地域協働課）への相談を案内しています（最終更新日2026年4月1日）。豊中市は、老朽化していて倒壊のおそれがある空き家を、建築安全課の窓口としています（更新日2023年4月1日）。

神戸市は、所有者の個人情報に関わることは問い合わせても伝えられないとしています。所有者が分からないときは、法務局やインターネットで登記情報を調べる方法と、前の節のとおり、家庭裁判所の清算人の制度があります。損害を受けるおそれがある側が弁護士に法律相談した場合の相談料を補助する制度を、神戸市は設けています。

壊すならその前に確かめること

倒壊のおそれがあり、壊すと決めた場合に、先に確かめておくことは3つです。

• 費用：公的な料金表はなく、業者の見積もりで決まります。市区町村の補助金の有無とあわせて、空き家解体工事の費用相場と自治体の補助金と解体費用シミュレーターで確かめられます。
• 壊したあとの手続：建物を壊したら、所有者は1か月以内に滅失登記を申請します。手順は建物滅失登記にあります。
• 更地にしたあとの固定資産税：建物がなくなると住宅用地の特例が使えなくなります。土地の維持費に、課税標準の変わり方を書きました。

行政から勧告を受けたあとでも、壊す選択肢は残ります。壊さずに活用する、売るという道は、空き家を放置するとどうなるの対策の節にあります。

よくある質問