管理不全空家とは？｜令和5年12月施行の改正空家法で新設、勧告を受けると固定資産税の特例が外れる

管理不全空家等とは

空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）第13条第1項は、空家等が適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると市区町村長が認めたものを「管理不全空家等」と呼びます。令和5年法律第50号による改正で設けられ、令和5年12月13日に施行されました。

国土交通省のガイドラインは、管理指針に即した管理をしていないからといって、直ちに管理不全空家等に当たるわけではないとしています。当たるかどうかは、管理の状況だけでなく、空き家の状態と、周辺の生活環境に及ぼし得る影響の程度を踏まえて判断されます。

特定空家等になる前の段階で市区町村が関われるようにした制度なので、「倒壊しそうなほど傷んではいないが、放置すればそうなりそう」という空き家が対象です。

特定空家等との違い

管理不全空家等は特定空家等の一歩手前で、市区町村が使える措置の強さが違います。

出典は空家法の第2条・第13条・第22条・第30条と国交省ガイドライン。特定空家等のほうを詳しく知りたいときは特定空き家制度の解説と特定空き家リスク判定ツールで整理しています。

特定空家等に進むと、助言・指導の段階から手続をやり直します。ガイドラインは、管理不全空家等として指導や勧告を受けていた空き家が悪化して特定空家等に該当することになっても、特定空家等としての措置は第22条第1項の助言・指導から行うとしています。管理不全空家等で勧告を受けていた場合、その勧告が撤回されていない限り、特例から外れた状態は続きます。

判断基準：4つの区分の例

ガイドラインの別紙1〜4は、判断の参考にする状態の例を「保安上危険」「衛生上有害」「景観悪化」「周辺の生活環境の保全への影響」の4つに分けて載せています。同じ項目でも、特定空家等のほうは「著しい」「おそれがあるほどの」といった程度の強い状態が例になっています。

ガイドライン別紙1〜4から抜粋。保安上危険の備考にある1/20超は、倒壊のおそれがあるほどの著しい建築物の傾斜の目安です。

ガイドラインは、判断は必ずしも定量的な基準により一律に行うことになじまないとし、上の基準を参考に、周辺の状況による悪影響の程度、空き家の状況による悪影響の程度、危険等の切迫性などを総合して判断するとしています。市区町村ごとに固有の判断基準を定めることも想定されているため、自分の空き家が当たるかどうかは、空き家がある市区町村に確認する必要があります。

指導から勧告までの流れ

1. 所有者に連絡して事情を聞く。ガイドラインは、まず所有者に連絡を取り、空き家の現状を伝えて、今後の改善方法や処分・活用の考えを聞くことが望ましいとしています。改善の意思はあっても方法が分からない、遠くに住んでいて自分では動けない、といった場合は、空き家の管理などの相談を受けられる法人や、使える助成制度を紹介することも考えられるとされています。
2. 指導（第13条第1項）。特定空家等になることを防ぐために必要な措置をとるよう求められます。口頭でもよいとされていますが、改善しなかった場合の措置を示すときは書面が望ましいとされています。指導のときに、勧告の可能性と、勧告をすると住宅用地特例の対象から除外されることをあらかじめ示すよう努めるべきとされています。
3. 勧告（第13条第2項）。指導をしてもなお状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれが大きいと認められるときです。複数回の指導で改善しない、十分な猶予期限を与えたのに期限内に措置がとられない、といった場合が判断の参考にされます。書面で行い、「東側部分の屋根ふき材の補修を行うこと」のように、具体的な措置を示すことになっています。
4. 住宅用地特例の除外。勧告をした市区町村は、税務の担当部局に速やかに情報提供することになっています。勧告を受けた敷地は、地方税法により、固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れます。
5. 措置を行えば勧告は撤回される。指導や勧告に係る措置を行ったことが確認されると、管理不全空家等ではなくなり、勧告は撤回されます。特例の要件を満たす敷地は、また住宅用地特例の対象になります。

管理不全空家等の勧告は、特定空家等の勧告と違い、勧告の後に命令や代執行は続きません。ただし、勧告に係る措置をとらないまま状態が悪化して特定空家等に当たると判断されれば、特定空家等としての手続に進みます。

固定資産税はどれだけ上がるか

地方税法第349条の3の2は、住宅用地の固定資産税の課税標準を、次のように軽くしています。

• 200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：価格の6分の1（第2項）
• 200㎡を超える部分：価格の3分の1（第1項）

同条第1項の「住宅用地」の定義からは、空家法第13条第2項の勧告を受けた管理不全空家等の敷地と、同法第22条第2項の勧告を受けた特定空家等の敷地が除かれています。勧告を受けると、その敷地は住宅用地ではなくなるため、課税標準は価格そのものに戻ります。つまり「最大6倍」は、200㎡以下の部分の課税標準の倍率で、200㎡を超える部分は3倍です。都市計画税の特例も、住宅用地に当たる土地に適用されるものなので、同じく受けられなくなります（第702条の3）。

固定資産税の標準税率1.4%（第350条）で、200㎡以下の土地について計算上の額を出すと次のとおりです。

土地全体が200㎡以下で、課税標準が価格の6分の1と価格そのものになる場合の計算上の額。家屋の税、都市計画税、免税点は含みません。

実際の税額は、この計算どおりになるとは限りません。地方税法の附則第18条には、宅地等の税額を前年度の課税標準額などを基に調整する規定があり、特例が外れた年にどれだけ増えるかは市区町村の課税で決まります。自分の土地の数字は、毎年届く納税通知書と、課税する市区町村の税務担当で確認してください。特定空き家になった場合を含めた試算は、特定空き家リスク判定ツールで出せます。

近所の空き家を通報したいとき

空き家がある市区町村の、空き家対策の担当窓口に連絡します。空家法は、空き家の所在や所有者の調査、所有者への指導・勧告を行う主体を市町村長（東京23区は区長）としています。市区町村は空家等対策計画を作ることになっていて、その記載事項に、住民等からの空き家に関する相談への対応が入っています（第7条第2項第7号）。

• 連絡するときは、空き家の場所（住所または目印）、どこがどう傷んでいるか、いつ頃から気になっているかを伝えると、市区町村が状態を確認しやすくなります。
• 担当課の名前や受付の方法は市区町村で異なるため、市区町村の公式サイトで「空き家」を探してください。
• 通報しても、その空き家が管理不全空家等や特定空家等になるとは限りません。市区町村が現地や所有者を調べ、上の判断基準を参考に判断します。

所有者がやること

指導や勧告を受けないための方法は、管理を続ける、売る、壊す、手放す、のどれかです。それぞれの比べ方と手順は、次のページにまとめています。

• 放置したときのリスクと管理の方法：空き家を放置するとどうなる？
• 自分の空き家がどの段階に近いかと、特例が外れた場合の税額：特定空き家リスク判定ツール
• 引き取り先を探す方法：空き家を自治体・NPOに寄付できる？

指導の通知が届いたときは、無視せず、通知に書かれた窓口に連絡して、何をいつまでに直せばよいかを確認してください。ガイドラインは、改善の意思があっても方法が分からない所有者には、相談先や助成制度を紹介することも考えられるとしています。

よくある質問