貸している土地・アパートを相続したら｜貸家建付地とは・評価の式・空室があると評価は上がるか・貸付事業用宅地等の特例

自分はどの場合に当てはまるか

• 自分の土地にアパートや貸家が建ち、入居者がいる：貸家建付地です。節2から読んでください。
• 全室が空いている・入居者を募集もしていない：自用地としての価額で評価します（節3）。
• 土地だけを貸し、借りた人が建物を建てている：貸宅地で、式が違います。借地権の目的なら「自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合」です（国税庁 No.4613）。
• 月極めなどの貸駐車場にしている：貸家建付地にならず、原則は自用地としての価額で評価します（国税庁 No.4627）。
• 会社の社宅の敷地：社宅には一般に借地借家法の適用がないとされ、貸家建付地の評価は行わず、自用地としての価額で評価します（国税庁 No.4614）。

路線価の見つけ方や借地権割合の記号の読み方は路線価の調べ方のページ、アパートそのものの管理・税金・売却は相続したアパートのページに書きました。

貸家建付地の評価の式と、賃貸割合の数え方

財産評価基本通達26は、貸家（借家権の目的となっている家屋）の敷地の用に供されている宅地を貸家建付地とし、その価額を次の式で評価すると定めています。国税庁のタックスアンサー No.4614 も同じ式です。

貸家建付地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

賃貸割合は、貸家に「各独立部分」（構造上区分された数個の部分の各部分）がある場合に、次の式で出します。

賃貸割合＝課税時期に賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷その家屋の各独立部分の床面積の合計

通達26の注1によると、各独立部分とは、隔壁・扉・階層などで他の部分と完全に遮断され、独立した出入口を備えるなど、独立して賃貸その他の用に供することができる部分です。ふすま・障子・ベニヤ板のような堅固でないもので仕切られた部分や、階層で分かれていても独立した出入口がない部分は、各独立部分にあたりません。共用の廊下・階段・エレベーターだけを通って外と出入りできる構造なら、独立した出入口があるものとして扱います。

国税庁 財産評価基本通達26、タックスアンサー No.4614 から作成（2026年10月3日取得）。

自用地としての価額から貸家建付地の価額までは、土地の相続税評価額の計算機で試算できます。所有する宅地の一部を人に貸して（借地）、ほかの部分に貸家が建っているときは、借地権と借家権という別の権利があるため、それぞれ別の宅地として評価します（国税庁 質疑応答事例）。土地を分けるときは相続した土地の分筆のページに書きました。

空室があると評価は上がるか

上がります。賃貸割合が下がるほど、引く額が小さくなるためです。ただし、空室のすべてが評価に響くわけではありません。

• 全室が空いているとき：課税時期に現実に貸し付けられていない家屋の敷地は、以前は貸家でも、もっぱら賃貸用に新築した家屋でも、自用地としての価額で評価します（国税庁 質疑応答事例）。
• 一部が空いているとき：通達26の注2は、継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期に一時的に賃貸されていなかったと認められるものを、賃貸されている各独立部分に含めて差し支えないとしています。

国税庁 No.4614 は、一時的な空室と認められるかどうかを、次の事実関係から判断するとしています。

1. 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること
2. 借りていた人の退去後、速やかに新しい入居者の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に使われていないこと
3. 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること
4. 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと

質疑応答事例には、学生向けアパートで、3月上旬に卒業生が退去し新入生を募集していて、3月末には全室が貸されている、という事例があります。この場合は貸家と貸家建付地として評価し、一時的に空室になっていた部分は実際に賃貸されている部分に加えて賃貸割合を計算して差し支えない、と答えています。ここまでの取扱いは財産評価の話です。一時的な空室を、次の節の特例の側でも同じ基準で扱うと明記した文は、国税庁のタックスアンサーと租税特別措置法の条文には見当たりません。特例を使う場合の空室の扱いは、税理士か税務署でご確認ください。

アパートの建物（貸家）の評価

アパートの建物は、貸家として評価します。通達89は家屋の価額を固定資産税評価額と定め、通達93は貸家の価額を次の式とします。

貸家の価額＝固定資産税評価額－固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合

土地の式と違い、借地権割合は入りません。賃貸割合は土地と同じ数え方です（通達93は通達26(2)の賃貸割合を使うとしています）。借家権割合は国税局長が定める割合で、財産評価基準書で確認できます（通達94、国税庁 No.4614）。空室だらけでも、一時的な空室と認められる部分は貸している扱いにできる点も、土地と同じです。

貸付事業用宅地等の特例（50%減・200㎡）

相続開始の直前に、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業の用に供されていた宅地等は、要件を満たせば貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の対象になります。貸付事業は、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業、事業と称するに至らない不動産の貸付けなどの準事業です（租税特別措置法第69条の4第3項第4号、施行令第40条の2第7項）。国税庁のQ&Aは、事業的規模でない貸付けでも対象になる、と答えています。

租税特別措置法と施行令（e-Gov、2026年10月3日取得）、国税庁 No.4124 とそのQ&Aから作成。

特例の全体像（居住用330㎡・事業用400㎡との違いなど）は小規模宅地等の特例のページに書きました。

当サイト試算：土地6,000万円・建物1,500万円の例

次の前提で、賃貸の状況ごとに評価額を計算しました。実際の評価は、土地の形や道路との関係で補正が入り、申告ごとに違います。

• 土地：路線価30万円/㎡、地積200㎡、奥行価格補正率などは1.00として、自用地としての価額6,000万円
• 借地権割合60%（路線価図の記号D）、借家権割合30%（当サイトの計算機と同じ設定）
• アパート：10戸で、すべて同じ床面積。建物の固定資産税評価額1,500万円

当サイト試算（財産評価基本通達26・93、租税特別措置法第69条の4の式に、上の前提を当てはめた）。特例は、貸家建付地として評価した金額に割合を当てはめた例で、実際の申告書での扱いは税理士か税務署でご確認ください。

この例では、10戸すべて貸している場合と、8戸だけ貸している場合の差は、土地で216万円、建物で90万円です。10戸のうち2戸が一時的な空室と認められれば、賃貸割合は1.0のまま計算して差し支えないとされています。相続税の総額は、財産全体と相続人の数で決まります。相続税の計算機で、評価額を入れて試算できます。

よくある質問