親が認知症で家を売りたいとき｜成年後見人の選任と居住用不動産の売却許可の流れ

認知症の親の家を、子が代わりに売れない理由

親名義の家を売る契約を結べるのは、売主である親本人か、親の代理人として売る権限を持つ人です。この2つの場面が、民法でどう扱われるかを並べます。

出典：e-Gov法令検索 民法3条の2・113条・859条（2026年10月2日取得）。

3条の2が基準にしているのは、診断名ではなく、契約の意思表示をした時の意思能力です。意思能力があったかどうかの線引きは、条文からは断定できません。「家族だから代わりに売れる」と定める条文は、今回取得した民法の条文には出てきません。代わりに売る権限を持つ人は、859条1項の成年後見人です。

成年後見人の選任：申立ての費用・書類・期間

成年後見人は、家庭裁判所に後見開始の審判を申し立てて選任してもらいます。民法7条は、後見開始の審判を請求できる人に、本人、配偶者、四親等内の親族などを挙げています。子は、この四親等内の親族に当たります。裁判所の案内に書かれた内容を整理します。

出典：裁判所「後見開始」、「成年後見制度（後見・保佐・補助）の概要を知りたい方へ」（2026年10月2日取得）。

申立てをする前に、裁判所の案内にある次の点を確認してください。

• 候補者が選ばれるとは限りません。弁護士・司法書士・社会福祉士などの専門職が選ばれる場合や、複数の後見人が選ばれる場合もあります。希望した人が選ばれなかったという理由では不服申立てができません。
• 報酬は本人の財産から支払います。報酬の当否と金額は、家庭裁判所が決めます（民法862条）。金額の目安は、取得した裁判所のページには載っていませんでした。
• 家を売ったあとも、後見は続きます。本人の能力が回復するか、本人が亡くなるまで続き、家族の意思や本人の希望でやめることはできません。
• 取り下げには許可が要ります。申立書を提出した後は、家庭裁判所の許可を得なければ取り下げられません。

判断能力が「欠けているのが通常の状態」ではなく「著しく不十分」「不十分」な場合は、後見ではなく保佐・補助の対象になります。保佐人や補助人が不動産を売るには、家庭裁判所から不動産を処分する代理権を付与してもらう必要があります（民法876条の4・876条の9、裁判所の案内）。

居住用の家を売るには家庭裁判所の許可が要る

成年後見人に選ばれても、親の家を自由に売れるとは限りません。民法859条の3は、成年後見人が成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物またはその敷地について、売却・賃貸・賃貸借の解除・抵当権の設定などをするには、家庭裁判所の許可を得なければならないと定めています。

どの家が「居住用」にあたるか

裁判所の案内は、居住用不動産に、現に住居として使用している場合に限らず、本人が病院や施設に入所していて現在は居住していないが将来居住する可能性がある場合、または入所前に居住していた場合なども含まれるとしています。親が老人ホームに入って空き家になった実家も、これに当たる可能性があります。

居住用以外の不動産（たとえば親が貸している建物や、住んでいない別の土地）は、859条の3の許可の定めには出てきません。ただし、後見監督人が選任されているときは、不動産の権利の得喪を目的とする行為（民法13条1項3号）について、後見人は後見監督人の同意を得る必要があります（民法864条）。

許可の申立ての費用と書類

出典：裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」、居住用不動産処分許可申立書（令和7年7月版）。審理のために必要な場合は、追加書類の提出を求められることがあります。

申立書の様式には、申立ての理由を選ぶ欄があります。選択肢は、親族と同居することになった、施設に入所することになった、施設入所資金のために処分が必要、医療費・生活費のために処分が必要、建物が老朽化し維持すると経費がかさむ、その他です。ほかに、本人の同意の有無、後見監督人がいる場合はその同意の有無、今後の居住場所を書く欄があります。許可の対象は売買契約書の「案」で、契約を結ぶ前に許可を得る形になっています。

査定額の確認や売却の準備は、不動産の売却価格査定の仕組みと複数社比較が重要な理由、評価証明書の取り方は固定資産税評価額の調べ方、実家全体の片付けから売却までの流れは実家じまいの手順と費用の全解説にまとめています。

許可のあとに売り先を探す方へ

許可の申立てには、売買契約書（案）の写しと、不動産業者作成の査定書（売却する場合）を添えます。つまり、許可を申し立てる前に、売り先の候補と査定額が決まっている必要があります。仲介で買主を探す方法と、買取業者に売る方法があります。

買取業者の一つ、ラクウルが公式サイトに書いている内容は次のとおりです（2026年10月2日に確認）。

• 査定：査定はすべて無料（一部対象外あり）、現地調査も無料で、最短当日で査定金額を提示するとしています。権利証や図面などの必要書類が揃っていなくても査定は可能で、現地の立会いは必須ではないと書かれています。
• AI査定：物件タイプ・エリア・面積で相場をみるもので、連絡先の入力自体が不要です。詳しい価格は専任スタッフによる無料の詳細査定を勧めています。
• 費用：自社で直接買い取るため、仲介手数料は不要としています。
• 契約と決済：買取査定金額に納得した後、諸条件を調整して売買契約に進み、決済は最短1日としています。提示金額に納得できない場合は断れると書かれています。

公式サイトに、成年後見や認知症に関する記載はありません。後見人からの相談を受けられるか、許可の申立てに添える査定書を出せるかは、問い合わせの際に伝えて確認してください。決済は家庭裁判所の許可を得たあとになるため、日程を調整するときに、許可の審判が出る時期を買取側に伝えておく必要があります。

仲介で売る場合の手数料は不動産売却の仲介手数料の仕組みと費用を抑えるための交渉方法、買取業者の選び方は空き家買取業者の選び方、買取の対象は訳アリ物件買取ラクウルとはで整理しています。

「罰則」で調べている方へ：許可なく売ったとき

許可なく売ったらどうなるのか、罰則があるのかを調べる方がいます。取得した原文の範囲で整理します。

• 民法859条の3に、罰則の定めはありません。条文は、許可を得なければならないと定めるだけです。
• 裁判所は、許可を得ないで処分をした場合、その処分は無効になると説明しています。処分には、売却・抵当権の設定・賃貸借契約の締結や解除・建物の取り壊しなどが含まれます。
• 後見人が不適切な事務処理をした場合、裁判所の案内は、解任されるほか、損害賠償を請求されたり、業務上横領などの罪で刑事責任を問われたりすることもあると説明しています。
• 後見人でない人が代理人として売った場合は、民法117条1項により、代理権を証明できず本人の追認も得られないとき、買主の選択に従って履行または損害賠償の責任を負います（買主が代理権のないことを知っていた場合などは除きます）。

個別の事案で、どの責任が生じるかは、原文から断定できません。すでに売ってしまった、売ってしまいそうな状況の方は、弁護士や司法書士にご相談ください。

認知症になる前の対策：家族信託・任意後見

これから親が認知症になるかもしれない段階なら、判断能力があるうちに備える方法があります。ただし、信託契約も法律行為なので、結ぶ時に意思能力が必要です（民法3条の2）。

• 家族信託：委託者と受託者が信託契約を結び、受託者に不動産を管理・処分する権限を持たせる方法です。費用と成年後見との違いは家族信託の費用はいくら？で原文から整理しています。
• 任意後見：裁判所の案内によると、本人の判断能力が不十分になったときのために、あらかじめ任意後見契約を結んでおく制度です。家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時から、契約の効力が生じます。

親がすでに判断能力が十分でない場合は、契約を結ぶ時点の意思能力が問題になるため、本記事の成年後見が現実の選択肢になります。

よくある質問