相続したマンションを売ったときの税金｜建物の減価償却で取得費が減り、古いほど税額は増える

相続マンションの譲渡所得の計算式

相続したマンションを売ったときの所得税・住民税は、譲渡所得に税率を掛けて出します。

取得費は、亡くなった人（被相続人）がそのマンションを買ったときの購入代金や購入手数料などが基になります。相続のときの評価額ではありません。取得の時期も被相続人の取得時期がそのまま引き継がれるため、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得になります（国税庁 No.3270）。

ただし、建物の取得費は、購入代金がそのまま取得費になるわけではありません。建物は使ったり時間がたったりすると価値が下がるので、購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を引いた金額が取得費になります（国税庁 No.3261）。マンションの購入代金には土地の持分も含まれるため、まず土地と建物に分けます。

購入額を「土地」と「建物」に分ける

減価償却は建物にだけかかるため、マンションの購入代金を「建物の取得価額」と「土地の取得価額」に分けます。国税庁の手引き「譲渡所得の申告のしかた」には、次の区分方法が載っています。

1. 購入時の契約で建物と土地の価額が分かれているとき

売買契約書などに建物と土地の価額が書かれていれば、その価額で分けます。

2. 契約書に建物の価額がなく、消費税額が分かるとき

建物に課税された消費税額が分かるときは、次の算式で建物の取得価額を計算できます。土地には消費税がかからないため、この方法が使えます。

例えば、税率10%で建物に90万円の消費税がかかっていたなら、90万円 × 1.10 ÷ 0.10 ＝ 990万円が建物の取得価額です。税率は、令和元年10月1日以後の購入は10%、平成26年4月1日〜令和元年9月30日は8%、平成9年4月1日〜平成26年3月31日は5%、平成元年4月1日〜平成9年3月31日は3%です。経過措置で旧税率が適用されている場合があるため、契約書で確認してください。

3. 契約書に区分がなく、消費税額も分からないとき

購入時の時価の割合で区分します。区分の方法として、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」で建物の取得価額を計算してもよいとされています。マンションの床面積は、専有部分の床面積でも差し支えありません。この方法の算式と単価は、取得費が分からないときの記事で解説しています。

建物の減価償却費相当額の出し方

売ったマンションを事業（賃貸など）に使っていなかった場合の減価償却費相当額は、国税庁 No.3261の算式で出します。

• 償却率：建物の耐用年数の1.5倍の年数（1年未満の端数は切り捨て）に対応する旧定額法の償却率です。(鉄骨)鉄筋コンクリート造は0.015です。
• 耐用年数の例：住宅用の鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年です（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）。1.5倍は70.5年で、端数を切り捨てた70年に対応する償却率が0.015です。
• 経過年数：建物を取得してから売るまでの年数です。6か月以上の端数は1年、6か月未満は切り捨てます。相続の場合は、被相続人が取得した時から数えます。
• 限度：減価償却費相当額は、建物の取得価額の95%までです。

賃貸など事業に使っていた期間がある場合の計算は異なります。その場合は、毎年の減価償却費を合計します（国税庁 No.3261）。

償却費は「購入代金から引く」ため、持っていた年数が長いほど建物の取得費は小さくなります。購入額が同じで、売る金額も同じなら、長く持っていたマンションほど譲渡所得が増え、税額も増えます。

計算例：25年持ったマンションを2,500万円で売る

被相続人が新築で3,000万円で買い（契約書の内訳は建物1,800万円・土地持分1,200万円）、25年所有したマンションを、相続人が2,500万円で売る例です。譲渡費用（仲介手数料など）は100万円、特例は使わない前提です。

この例は、購入額と売却額が近いため譲渡所得は小さくなっています。ただ、同じ購入額・同じ売却額でも、持っていた年数が長くなるほど、減価償却で取得費が減って税額が増えます。

購入3,000万円（建物1,800万円）・売却2,500万円・譲渡費用100万円・特例なし、で所有年数だけを変えた比較です。10年の行は、取得費が売却額と譲渡費用の合計を上回って売却損になるため、この売却分の税額は0円です。実際には、古く買ったマンションほど購入額は小さいのが普通で、この表は減価償却の効果だけを取り出したものです。税額は譲渡所得の計算ツールと同じ計算式で出しています（税率は所得税15%＋復興特別所得税＋住民税5%で20.315%）。

購入額が分からないときは売却額の5%

亡くなった人の購入時の資料が見つからず、取得費が分からないときは、売った金額の5パーセント相当額を取得費にできます（国税庁 No.3258）。実際の取得費が5%を下回る場合も同じです。

先ほどの例で購入額が分からないとすると、取得費は 2,500万円 × 5% ＝ 125万円になります。

この例では、実額が分かる場合の取得費が5%よりずっと大きいため、差は約460.6万円になります。売る前に、売買契約書・重要事項説明書・通帳の記録・住宅ローンの資料を探す価値があります。探し方と、建物の推計方法は相続した土地・家の取得費が分からないときで解説しています。なお、5%で計算するときは、相続人が払った登記費用などを取得費に含められません（国税庁 No.3270）。

マンションで使える特例・使えない特例

使えない：空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売ると最大3,000万円を控除できる特例（国税庁 No.3306）は、対象の「被相続人居住用家屋」の要件に「区分所有建物登記がされている建物でないこと」があります。分譲マンションの1室は区分所有建物登記がされているため、この特例は使えません。一戸建ての場合の条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。

使える可能性：取得費加算の特例

相続税を払った人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までにマンションを売ると、払った相続税の一部を取得費に加算できます（国税庁 No.3267）。要件に建物の種類は入っていません。加算額と税額の差は取得費加算の特例の計算ツールで試算できます。

使える可能性：マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

相続した人自身がそのマンションに住んでいる、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の対象になりえます（国税庁 No.3302）。親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外など、ほかの要件もあります。被相続人だけが住んでいて相続人は住んでいなかったマンションは、こちらの対象になりません。

特例の申告は、確定申告書に必要書類を添えて行います。申告の流れは相続した不動産を売却した年の確定申告で解説しています。

よくある質問