空き家のカビ・臭いはどうする？原因（閉め切り・湿気・排水口の封水切れ・残置物）・自分でできる換気と通水・業者に頼む範囲・売る前にどこまでやるか

自分はどの場合に当てはまるか

• 窓を閉め切ったままで、カビくさい：節2と節3を読んでください。換気の頻度と時間は空き家の換気のページにあります。
• 排水口から臭う：節3の通水と封水を読んでください。水道を止めているかは空き家の電気・ガス・水道のページにあります。
• 荷物やごみが大量に残っている：節4を読んでください。ごみの量が多いときは実家・空き家がゴミ屋敷になったときのページ、費用は空き家の片付けのページにあります。
• 人が亡くなった部屋の臭い：特殊清掃の費用は誰が払うかのページにあります。
• 遠方で、見に行く回数を増やせない：空き家の管理を不動産会社に委託するページにあります。
• 木部や床下が傷んでいそうだ：管理マニュアルは、カビが生えたところにシロアリが発生することがある、としています。空き家のシロアリのページにあります。
• 売るつもりで、清掃をどこまでやるか迷っている：節5にあります。

カビと臭いは、どこから出ているのか

• 閉め切りで湿気がこもる：全国宅地建物取引業協会連合会の管理マニュアルは、通気や換気をせずに放置すると、結露などによる湿気で建物が傷んだり、カビが生えてそこにシロアリが発生したりすることがある、としています。富士宮市と伊万里市も、空気が動かないと湿気がたまり、カビや木材の腐敗の原因になると案内しています。
• 排水口の封水が切れる：排水トラップの水が蒸発してなくなると、封水が切れて臭いが上がり、害虫が入る恐れがあります（管理マニュアル）。国のガイドラインは、管理不全空家等の状態の例に「排水設備の破損等又は封水切れ」を挙げています。
• 浄化槽：管理マニュアルと和歌山県のパンフレットは、浄化槽の悪臭の予防として、くみ取りをして水をためておく、としています。
• 腐敗したごみ・動物の糞尿：国の基本指針は、悪臭の原因として、汚水、動物の糞尿、腐敗したごみを挙げ、点検の対象を「排水設備周辺の臭気」「動物の糞尿等若しくは棲みつき」「腐敗したごみ等」としています。
• 畳：管理マニュアルは、湿気の予防として畳はあげておくとし、日焼けを避けようと新聞紙で表面を覆うと、かえって湿気がこもるとしています。
• エアコン：東京都の資料は、管理の作業例に「エアコンのカビ臭などの確認」を挙げています。

自分でできることは何か

国の基本指針は、空き家の管理は所有者が行うことが基本で、少なくとも定期的な管理は自分で行うことが必要としています。自治体と東京都の資料にある作業は、次のとおりです。

• 風を通す：八頭町は、窓だけでなく、間仕切り、引き戸、押入、クローゼットも開放するとしています。和歌山県のパンフレットと東京都の資料は、換気扇の運転も挙げています。時間の目安は、和歌山県が60分程度、東京都が換気扇60分程度です。
• 夏と雨の日：管理マニュアルは、夏場のように高温多湿の時期は、日中は換気口を閉じておき、陽が落ちて外気の湿度が下がってから風を通すのが良いとされる、としています。換気扇による連続換気は、降雨時に湿気を取り込むので逆効果とも書いています。
• すべての蛇口と排水口に水を流す：八頭町は「封水確保による防臭・防虫」のために、すべての排水口に水を流すとしています。水を出す時間は、和歌山県が3分程度、東京都が1分間ほどで、資料により違います。
• 長く使わない排水口を塞ぐ：管理マニュアルは、水を流したあとの蒸発を少なくするため、ゴム栓のある洗面・浴室はラップでゴム栓を包んで栓をし、それ以外の排水口はテープで塞ぐとしています。
• 水道を止めているとき：トラップの封水程度の水量なら、管理に行ったときに水を持参して対処できる、と管理マニュアルにあります。
• 畳をあげる、浄化槽の水をためる：節2のとおりです。
• カビや床の状態を点検する：東京都の資料は、全ての部屋で、雨漏り、水回りの漏水、カビ、壁材・床材の剥がれや腐食を確かめる、水道メーターが回っていれば漏水の疑いがある、としています。

カビが生えたあとの除去の手順、消臭の方法は、取得した国・自治体の資料には載っていませんでした。市販の薬剤の使い方は、商品の説明に従ってください。窓を開けて風を通すことが、湿気をためない側の対策です。

業者に頼むのは、どこからか

どこからが業者の範囲かを数値で示した基準は、取得した原典にはありませんでした。判断の材料になる記述は次のとおりです。

• 点検や補修に専門性が要るとき：国の基本指針は、内容によっては専門性を要するものもあり、空家等の管理、点検、補修工事を行う事業者等に委託することが考えられる、としています。遠隔地で管理をやむを得ず自分でできないときは、定期的な管理も含めて委託することが考えられる、とも書いています。
• 荷物が残っているとき：東京都の資料は、売却、賃貸、解体のいずれでも家財の整理は必要で、自分で整理しようとすると思い入れがあって片付かないことも多い、としています。不用品処分や生前整理を請け負う業者に依頼する方法もあり、頼むときは複数の業者から見積りをとって適正な価格を知るよう書いています。
• ごみ、糞尿、棲みつきが広がっているとき：国の基本指針は、腐敗したごみ、動物の糞尿等若しくは棲みつきが認められた場合は、清掃、駆除等を行うことが考えられる、としています。
• 回収業者を選ぶとき：東京都の資料は、家庭のごみは区市町村の責任で適正に処理する必要があり、一般廃棄物処理業の許可や委託を受けずにごみを回収することは認められていないので、「無許可」の回収業者を使わないよう呼びかけています。
• 人が亡くなった部屋の特殊清掃：費用を誰が払うかは特殊清掃の費用のページ、片付けだけを頼む費用は残置物撤去の費用のページにあります。

荷物が残ったままでは、床や壁の状態も、排水口の周りも確かめにくくなります。片付けを頼んでから、クリーニングを頼む流れもあります。ハウスクリーニングの費用の相場と、カビや臭いをどこまで取れるかは、取得した原典には載っていませんでした。見積もりを頼むときに、カビや臭いが気になる場所を伝えて、作業の範囲を書面で確かめてください。

売る前や貸す前に、どこまでやるか

• 家財の整理：東京都の資料は、空き家の売却、賃貸、解体のいずれでも、家に残している家財の整理は必要としています。
• 清掃の範囲：売る前や貸す前に、どこまで清掃すべきかを示した基準は、取得した原典にはありませんでした。
• 事前の調査：東京都の資料は、建物等関係のチェック項目として、雨漏り、シロアリ被害、木部等の腐食、給排水管からの漏水・赤水を挙げ、自分でチェックしきれない項目は不動産業者などの専門家に相談するよう書いています。
• 買主への情報提供：民法562条1項は、引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないときは、買主は、売主に対して修補などによる履行の追完を請求できるとしています。東京都の資料は、民法の改正後、売主は土地・建物の取引時の状況について、できる限りの情報を買主に提供しておくことが求められる、と書いています。

カビや臭いがある状態を、清掃してから売るか、そのまま伝えて売るかは、不動産会社に現況を伝えて相談してください。売るときにかかる費用の一覧は家を売るときにかかる費用のページにあります。

よくある質問