数次相続の不動産登記｜祖父名義のままの家を相続したときの申請書・一括で申請できる場合・必要書類・登録免許税

祖父名義のまま親が亡くなったとき：数次相続とは

法務局の申請書様式の一覧には、「所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）（数次相続）」の様式と記載例があります。この記載例が想定しているのは、第1の相続が開始し、その相続の登記が未了の間に、その相続人が死亡して第2の相続が開始した場合です（法務局）。

民法882条は、相続は死亡によって開始すると定めています。896条は、相続人は相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する（被相続人の一身に専属したものを除く）と定めています。祖父が亡くなって相続が始まり、その登記をしないうちに祖父の相続人（父）が亡くなれば、父の死亡でも相続が始まります。

出典：法務局「不動産登記の申請書様式について」記載例、民法882条・896条（2026年10月2日取得）。

法務省は相続人申告登記の案内で、登記記録上の所有者の相続人を「第一次相続人」、その相続人の相続人を「第二次相続人」と呼んでいます。

相続2回分を一件の申請で登記できるのか

法務局の記載例は、2回分の相続を一件の申請書にまとめた形です。記載例の登場人物は、第1の被相続人が法務太郎、その相続人が法務春夫、春夫の相続人が法務一郎と法務温子です。

出典：法務局「所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）（数次相続）記載例」（2026年10月2日取得）。

記載例の相続関係説明図に載っている太郎の相続人は、春夫だけです（太郎の妻は昭和63年に先に亡くなっています）。この例は、祖父にあたる人の相続で権利を取得した人が1人だけで、その人の相続人が最終の相続人になる形です。

記載例の冒頭には、次の注意書きがあります。

• 最終の相続以外の相続について、共同相続人数名が権利を取得している場合には、一件の申請では登記することができません。

祖父の相続人が父のほかにもいて、その全員が権利を取得している形なら、この注意書きに当たる可能性があります。その場合に何件の申請を、どの順番で出すかは、記載例には書かれていません。祖父の相続人が誰で、遺産分割でだれが取得したかを戸籍で確かめたうえで、法務局の登記手続案内（予約制。法務省Q&A）か司法書士に聞くのが確実です。

この記事は、法務局の記載例と条文に書かれていることだけを整理しています。一件で申請できる条件の細かい範囲（過去の先例の要旨）は、法務省・法務局の公開ページで確認できなかったため書いていません。

令和8年10月5日以降に申請する場合は、法務局が別の様式と記載例（令和8年9月11日更新）を用意しています。申請人となる相続人の国籍等を申請書に書き、国籍等を証する情報を添付する点が変わります。日本国籍の方は、相続人であることが分かる戸籍全部（個人）事項証明書で足りるとされています。

遺産分割協議書はどうするか

様式一覧の名称は「相続・遺産分割（数次相続）」ですが、記載例の相続人欄は持分2分の1ずつで、遺産分割協議書の見本そのものは載っていません。記載例の注4は、遺産分割協議書について「別にその謄本を提出する必要があります」と書いています。

遺産分割協議書について、法務局のご案内（遺産分割協議編）に書かれているのは次の点です。

• 実印と印鑑証明書：遺産分割協議書には、相続人全員が印鑑証明書と同じ印（実印）を押し、その印鑑証明書を各1通添付します。
• 有効期間：この印鑑証明書に、作成後3か月以内といった制約はありません。
• 書き方の相談：法務局では、遺産の分割の方法や遺産分割協議書の作成についてのお問合せ・ご相談にお応えすることができません。

数次相続で誰が協議に加わり、どう署名するかの公的な記載例は、取得できませんでした。そのため、署名の書き方はここに載せません。司法書士か弁護士に確認してください。一般的な協議書の項目は遺産分割協議書の書き方にまとめています。

必要書類

記載例の注と、法務局の「必要な書類とその入手先等」（遺産分割協議の場合）から、書類を並べます。

出典：法務局 数次相続の記載例（注4〜6・21）、「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」（2026年10月2日取得）。

法定相続情報証明制度を使っている場合は、法定相続情報一覧図の写しで戸籍に代えられると注4に書かれています。取り方は法定相続情報一覧図の取り方にあります。戸籍の集め方が分からないときは、本籍地または最寄りの市区町村役場に問い合わせます（注4）。

登録免許税と免税措置

相続による所有権の移転の登記の税率は、課税価格の1,000分の4です（法務局ハンドブック）。記載例の注16・17は、計算を次のように説明しています。

出典：法務局 数次相続の記載例、登記手続ハンドブック（遺産分割協議編）（2026年10月2日取得）。

相続登記には免税措置があります。租税特別措置法84条の2の2は、令和9年3月31日までを期限として、次のように定めています。

出典：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」、e-Gov法令検索 租税特別措置法84条の2の2（2026年10月2日取得）。

法務局は第1項の例として、登記名義人Aから相続人Bが土地を相続したのに、その相続登記をしないままBが亡くなった場合、Bを登記名義人とするための相続登記は免税になると説明しています。申請書には「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と書きます。条文は土地の所有権について定めており、建物には書かれていません。

数次相続を一件で申請したとき、相続ごとに登録免許税がかかるのか、第1項の免税が使えるのかは、取得した原文に書かれていないため断定しません。申請する前に、法務局か司法書士に、この不動産の場合の税額を確かめてください。登記費用の相場は相続登記の費用の相場にあります。

3年の期限と過料

相続登記には申請の義務があります。条文と法務省の説明は次のとおりです。

出典：e-Gov法令検索 不動産登記法、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（2026年10月2日取得）。

祖父の相続と父の相続のそれぞれで、期限をどの日から数えるかは、法務省のQ&Aに書かれていませんでした。期限が近いときは、日付を示して法務局か司法書士に確認してください。

期限までに遺産分割がまとまらないときは、相続人が単独で申し出られる相続人申告登記で、申請義務を果たしたものとみなされます（同法76条の3第2項）。法務省は、数次相続の場合の戸籍の例も示しています。詳しくは相続人申告登記とはにまとめました。ただし、相続人申告登記は権利関係を公示するものではなく、売却や抵当権の設定には相続登記が必要です（法務省Q&A）。

名義を整えて売る

名義が祖父のままの家を売るには、相続登記が必要です（法務省Q&A）。祖父の相続人の人数や遺産分割の有無で登記の形が変わるため、先に戸籍で相続関係を確定します。未登記の建物が含まれるときは未登記建物を相続したらを、共有になっているときは共有名義の不動産を売却・分割するにはを見てください。

買取業者の一つ、ラクウルが公式サイトに書いている内容は次のとおりです（2026年10月2日に確認）。

• 相談の入口：よくある質問に「相続前でも相談できますか？」があり、「はい、問題ありません」と答えています。権利証や図面などの必要書類が揃っていなくても、査定は可能と書かれています。
• 手続のサポート：ご利用の流れのページに、ご希望があれば特殊清掃・遺品整理・残置物の撤去・相続手続きまで、まとめて任せられるとあります。どこまで対応できるかは、物件ごとに問い合わせて確認することになります。お客様の声にも、名義や登記が昔ながらで分からなかったが、手続を全てフォローしてもらえたという内容があります。
• 査定と費用：査定は無料（一部対象外あり）、現地調査も無料で、最短当日で査定金額を提示するとしています。自社で直接買い取るため仲介手数料は不要で、決済は最短1日です。提示金額に納得できない場合は断れると書かれています。

公式サイトには、名義が祖父母のままの物件や、数次相続の登記が済んでいない物件の買取条件についての記載はありません。登記簿の名義人と、現在の相続人の関係を示せるようにして、問い合わせ時に伝えるのが確実です。

よくある質問