未登記建物を相続したら｜固定資産税はかかる？表題登記から所有権保存登記までの流れと費用

未登記でも固定資産税はかかる

法務局の相続登記ガイドブックは、納税通知書に建物の記載がある場合について、「登記の有無にかかわらず、現に建物が存在していれば課税の対象となり、納税通知書に記載されます」としています。

地方税法も同じ仕組みです。登記されている家屋は家屋課税台帳に、登記簿に登記されていない家屋で課税できるものは家屋補充課税台帳に、所有者と価格が登録されます（第381条第3項・第4項）。固定資産税の納税義務者は、登記簿または家屋補充課税台帳に所有者として登記・登録されている人で、その人が賦課期日（1月1日）前に亡くなっているときは、賦課期日に現に所有している人です（第343条第2項）。

未登記の場合、所有者が亡くなったあとの名義は、法務局ではなく市区町村への届出で変えます。

• 加古川市：売買・相続・贈与などで未登記家屋の所有者が変わったときは、資産税課への届出が必要。届出をしないと、課税台帳の所有者は変更されず、前所有者に固定資産税が課税される。届出が4月から12月に完了すれば翌年度から、1月から3月なら翌々年度から反映される。
• さいたま市：遺産分割協議書がある相続は、名義人変更届に遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書を添える。新しい所有者への課税は翌年度から。家屋が登記されたときは、登記事項が優先される。
• 鈴鹿市・川西市：家屋補充課税台帳の名義人変更届を出す。相続の場合は、遺産分割協議書や遺言書などの相続を証明する書類、戸籍の証明書を添付（鈴鹿市）。

これは税の台帳の名義を変える手続で、登記ではありません。登記は次の章以降で説明します。

相続登記の義務化の対象になるか

令和6年4月に始まった相続登記の義務は、不動産登記法第76条の2に定められています。条文は、「所有権の登記名義人について相続の開始があったとき」に、相続で所有権を取得した人が、取得を知った日から3年以内に所有権の移転の登記を申請する、という書き方です。

未登記の建物には所有権の登記がなく、登記名義人がいません。そのため、この条文の文言には当たりません。ただし、次の点は別に確認が要ります。

• 法務省の「相続登記の申請義務化に関するQ&A」は、義務の対象を「相続により取得したことを知った不動産（土地・建物）」としていますが、未登記建物については触れていません。
• 未登記建物には、相続登記とは別に表題登記の義務があります。不動産登記法第47条第1項は、表題登記がない建物の所有権を取得した人は、取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならない、としています。取得の原因を限る文言はありません。
• 法務局の相続登記ガイドブックは、建物が登記されていなくても相続の対象で、相続人名義で建物の表題登記をする必要があると案内しています。

不動産登記法の条文による。個別の事案で過料の対象になるかは、法務局または土地家屋調査士に確認してください。

相続登記の義務化そのものの解説は相続した不動産の名義変更（相続登記）の義務化、遺産分割がまとまらないときの簡易な方法は相続人申告登記で説明しています。

表題登記から保存登記までの流れ

1. 建物が登記されているか確認する。納税通知書に建物が載っていても、登記されているとは限りません。法務局で登記事項証明書を請求して確かめます。表題部だけが登記されていて所有権の登記がない建物は、手順3の所有権保存登記から進みます（法務局ガイドブックQ&A）。
2. 相続人名義で建物の表題登記をする。法務局は、建物を新築したときの表題登記には図面の作成が必要で、土地家屋調査士に依頼できると案内しています。法務省は、未登記建物の表題登記について、調査や測量を要する申請の代理、法務局に出す書面の作成、これらの相談を業として行えるのは土地家屋調査士に限られるとしています。
3. 所有権の保存登記をする。表題登記で所有者として記録された人が、所有権の保存登記を申請します。保存登記を申請できるのは、表題部所有者またはその相続人、確定判決で所有権が確認された人、収用で所有権を取得した人です（不動産登記法第74条第1項）。相続登記などの権利の登記の代理を業として行えるのは、司法書士と弁護士に限られます（法務省）。
4. 市区町村の台帳に反映される。さいたま市は、家屋が登記されたときは登記事項が優先されるとしています。また、登記されている家屋の所有権移転登記をすると法務局から市税事務所に通知されるため、特に連絡は要らないとしています。

費用：登録免許税と専門家の報酬

所有権の保存登記の登録免許税は、登録免許税法の別表第一で、不動産の価額の1000分の4です。法務局の案内では、課税標準は市区町村の固定資産課税台帳の価格で、毎年届く固定資産課税明細書の「価格」または「評価額」の欄の額です（「固定資産税課税標準額」ではありません）。1,000円未満を切り捨てて税率をかけ、100円未満を切り捨てます。1,000円に満たないときは1,000円です。

法務局「登録免許税の計算」の計算方法による。住宅用家屋の軽減措置など、税率が下がる場合の要件は別にあります。

• 免税措置は土地の話です。法務局が案内する、相続登記の登録免許税の免税措置（不動産の価額100万円以下など）は、土地についての措置として載っています。建物は載っていません。
• 表題登記の登録免許税は、本稿では金額を載せません。登録免許税法は、別表第一に掲げる登記について課すとしており（第2条）、別表第一に表題登記を掲げた項目は見当たりませんでした（抹消の項に「表題部の登記の抹消を除く」とあるのみです）。
• 専門家の報酬（土地家屋調査士の表題登記、司法書士の保存登記）は、公的な統計などの原文を取れなかったため、金額を載せません。依頼先に見積もりを出してもらってください。司法書士報酬の目安は相続登記の費用の相場で整理しています。

遺産分割協議書に建物をどう書くか

家屋番号は、建物の表示に関する登記の登記事項です（不動産登記法第44条第1項第2号）。登記されていない建物には、まだ家屋番号が付いていません。

未登記の建物を協議書にどう特定して書くかについて、公的な記載例は、今回確認した法務局・法務省・市区町村の資料では見つかりませんでした。そのため書き方は載せません。分かっているのは次の点です。

• 市区町村への名義人変更届では、遺産分割協議書と印鑑証明書が添付書類として求められます（さいたま市・鈴鹿市・川西市）。さいたま市は、相続人全員の印鑑証明書を挙げています。
• 協議書がない場合の書類は市区町村で異なります。さいたま市は、遺言書と相続人全員による合意書、戸籍謄本、相続人全員の印鑑証明書を挙げています。
• 協議書の一般的な書き方と印鑑証明書の扱いは遺産分割協議書の書き方にまとめています。未登記建物の書き方は、司法書士か土地家屋調査士に相談してください。

売却するには登記が要る

法務省のQ&Aは、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合には相続登記をする必要がある、としています。法務局のガイドブックは、登記名義人が亡くなったあとに相続人が登記をしないまま第三者に売却した場合、被相続人から第三者に直接移すことはできず、相続人への相続登記をしてから売買の登記をする、と説明しています。

未登記建物の場合は、まず相続人名義の登記を作る必要があります。つまり、表題登記と所有権保存登記を終えてから、買主への所有権移転登記に進む流れが基本です。建物を残して売るのか、解体して土地だけ売るのかなど、売り方によって必要な手続が変わることがあるため、売却先と司法書士に先に確認してください。

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