東京都渋谷区の人口は、2024年の住民基本台帳で231,402人です。 国立社会保障・人口問題研究所の令和5年推計では、2050年に267,179人となり、 2024年と比べて+15.5%（+35,777人）と見込まれています。
渋谷区の人口の増減率（2024年 → 2050年推計）
+15.5%
2024年 231,402人 → 2050年 267,179人（+35,777人）
2050年に向けて人口が増えると推計されており、全国的には数少ない部類に入ります。2040年時点では+14.4%の増加という推計です。東京都は47都道府県のなかで最も人口が保たれるグループに属します。全国の合計（−15.7%）との差は31.2ポイントで、全国より人口が保たれる側です。2040年から2050年にかけての変化はごくわずかです。
2024年の値は住民基本台帳人口、2040年・2050年の値は2020年国勢調査を出発点にした将来推計人口で、 作成方法が異なります。増減率は上記の公表値どうしを機械的に比べたものです。
渋谷区の人口は、国勢調査では直近の2020年の243,883人が最も多い水準です。 2050年の推計値267,179人は、2020年と比べて+9.6%にあたります。
国勢調査でたどれる1995年から2020年までの実績では29.4%増えています。直近の国勢調査（2015年→2020年）では8.6%増えました。
| 年 | 人口 | 区分 | 前の時点からの増減率 |
|---|---|---|---|
| 1995年 | 188,472人 | 国勢調査 | — |
| 2000年 | 196,682人 | 国勢調査 | +4.4% |
| 2005年 | 203,334人 | 国勢調査 | +3.4% |
| 2010年 | 204,492人 | 国勢調査 | +0.6% |
| 2015年 | 224,533人 | 国勢調査 | +9.8% |
| 2020年 | 243,883人 | 国勢調査 | +8.6% |
| 2040年 | 264,615人 | 将来推計 | +8.5% |
| 2050年 | 267,179人 | 将来推計 | +1.0% |
国勢調査は5年ごとの全数調査です。令和5年推計は2020年国勢調査を出発点にしているため、 2020年の実績値と推計値は連続しています。2024年の住民基本台帳人口は作成方法が異なるため、 グラフでは線ではつながず単独の点として示しています。 市町村合併があった自治体は、合併前の年の数値が現在の区域と一致しない場合があります。
渋谷区では2019年から2024年までの6年間で、 転入が128,572人、転出が125,225人、 差し引き+3,347人でした。 直近の2024年は386人の転入超過（2年連続）です。 この6年のうち2年が転出超過でした。
| 年 | 転入者数 | 転出者数 | 社会増減 |
|---|---|---|---|
| 2019年 | 22,155人 | 19,686人 | +2,469人 |
| 2020年 | 22,341人 | 21,672人 | +669人 |
| 2021年 | 21,620人 | 22,428人 | −808人 |
| 2022年 | 20,989人 | 21,225人 | −236人 |
| 2023年 | 21,212人 | 20,345人 | +867人 |
| 2024年 | 20,255人 | 19,869人 | +386人 |
6年間の社会増は人口1,000人あたり14.5人（差し引き3,347人）で、人を集めているほうの地域です。直近2024年の転入は20,255人、転出は19,869人で、人口1,000人あたりでは87.5人と85.9人にあたります。住民の入れ替わりが大きい地域です。社会増減の内訳は地区ごとにまったく異なります。6年のうち2年が転出超過で、年によって向きが変わります。
社会増減は転入者数から転出者数を引いた値で、出生・死亡による増減（自然増減）は含みません。 一般に、転出が転入を上回る状態が続く地域では、住宅の借り手や買い手が見つかるまでの期間が 長くなる傾向があります。実際の需要は物件の立地・状態・価格によって大きく異なります。
渋谷区の死亡数は、2023年で1,705人でした。 2024年の人口231,402人に対して、1,000人あたり7.4人にあたります。 2018年の1,598人と比べると+6.7%です。 死亡はそのまま相続の発生につながるため、渋谷区ではおおむねこの規模の相続が毎年起きている計算になります。
| 年 | 死亡数 |
|---|---|
| 2018年 | 1,598人 |
| 2019年 | 1,614人 |
| 2020年 | 1,533人 |
| 2021年 | 1,703人 |
| 2022年 | 1,853人 |
| 2023年 | 1,705人 |
直近2023年の死亡数は1,705人、人口1,000人あたりでは7.4人で、全国的に見て低いほうです。人口が増える見通しの地域では、相続した家が新しい世帯に引き継がれる余地は大きいといえます。相続をめぐる取引が地域の不動産市場を動かす規模です。2018年と比べると死亡数は6.7%増えています。
死亡数は人口動態の公表値です。相続の件数そのものではありませんが、相続が発生する規模の目安になります。 2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内の登記申請が必要です。 手続きをしないまま次の相続が重なると、相続人が増えて話し合いが難しくなります。
渋谷区の2024年→2050年の増減率は+15.5%です。 全国1,897市区町村（政令指定都市の行政区を含む）を減少率が大きい順に並べると 1895位（減少率が大きいほうから約100%の位置）で、 人口が保たれる順では3位にあたります。 掲載している市区町村を合計した全国の増減率は−15.7%で、渋谷区はこれより 減少率が31.2ポイント小さくなっています。
東京都内では、62市区町村のうち減少率が大きい順で60位です。 東京都全体の増減率は+2.8%で、県内で最も減少率が大きいのは檜原村（−46.1%）、 最も人口が保たれるのは港区（+16.7%）です。
渋谷区は、2050年に向けて人口が増えると推計されている全国96自治体のひとつです。人口が増える見通しでも、建物の老朽化や相続によって使われない家は生まれます。住宅の需要が保たれやすい一方で、相続した家を空けたままにすれば固定資産税と管理の負担は同じようにかかります。
全国1,897市区町村のうち、人口が保たれるほうから1割以内に入ります。東京都のなかでは人口が保たれるほうに位置します。人口が増える見通しの地域では、住宅の需要はむしろ底堅く推移します。東京都全体（+2.8%）を大きく上回って人口が保たれます。ピーク時の水準を保っており、住宅が余っていく地域とは前提が異なります。
2040年の時点では+14.4%の増加が見込まれ、当面の前提が他の地域と異なります。空き家の5.0%は売りにも貸しにも出ていない住宅で、まだ市場が回っています。空き家の5.9%で腐朽・破損が確認されており、建物の状態はまだ保たれているほうです。いまの空き家は賃貸の空室が中心で、人口が減れば空室が埋まるまでの期間が延びる形で表れます。増減率が近い沖縄県中城村（+15.1%）の空き家率は3.9%で、人口の見通しが同じでも住宅の余り方は異なります。
使っていない家は、持っているだけで固定資産税と管理の手間がかかります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得は、以下の無料ツールで試算できます。
人口が増える見通しであることは、売却でも賃貸でも有利に働きます。2040年までは+14.4%の増加が見込まれ、当面の需要は保たれます。行き先未定の空き家が少ない地域では、売る・貸すの判断はつけやすいほうです。相続の発生が緩やかな地域では、似た事情の物件が一度に出ることは多くありません。同じ市内でも地区によって結果がまったく違います。
出典
将来推計人口（2040年・2050年）：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」
住民基本台帳人口・転入者数・転出者数・死亡数：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」
総人口（1995〜2020年）：総務省統計局「国勢調査」
いずれも e-Stat「社会・人口統計体系 市区町村データ A 人口・世帯」（統計表ID 0000020201）経由で取得しました。
https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0000020201
https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/t-page.asp
将来推計人口は令和5年（2023年）推計です。増減率・増減数・全国順位・東京都内順位は、 上記の公表値をもとに当サイトが機械的に算出したものです。推計値は一定の仮定にもとづく見通しであり、 将来の人口を保証するものではありません。