東京都板橋区の人口は、2024年の住民基本台帳で578,914人です。 国立社会保障・人口問題研究所の令和5年推計では、2050年に605,109人となり、 2024年と比べて+4.5%（+26,195人）と見込まれています。
板橋区の人口の増減率（2024年 → 2050年推計）
+4.5%
2024年 578,914人 → 2050年 605,109人（+26,195人）
2050年に向けて人口が増えると推計されており、全国的には数少ない部類に入ります。2040年時点では+4.9%の増加という推計です。東京都は47都道府県のなかで最も人口が保たれるグループに属します。全国の合計（−15.7%）との差は20.3ポイントで、全国より人口が保たれる側です。2040年から2050年にかけての変化はごくわずかです。
2024年の値は住民基本台帳人口、2040年・2050年の値は2020年国勢調査を出発点にした将来推計人口で、 作成方法が異なります。増減率は上記の公表値どうしを機械的に比べたものです。
板橋区の人口は、国勢調査では直近の2020年の584,483人が最も多い水準です。 2050年の推計値605,109人は、2020年と比べて+3.5%にあたります。
国勢調査でたどれる1995年から2020年までの実績では14.3%増えています。直近の国勢調査（2015年→2020年）では4.0%増えました。
| 年 | 人口 | 区分 | 前の時点からの増減率 |
|---|---|---|---|
| 1995年 | 511,415人 | 国勢調査 | — |
| 2000年 | 513,575人 | 国勢調査 | +0.4% |
| 2005年 | 523,083人 | 国勢調査 | +1.9% |
| 2010年 | 535,824人 | 国勢調査 | +2.4% |
| 2015年 | 561,916人 | 国勢調査 | +4.9% |
| 2020年 | 584,483人 | 国勢調査 | +4.0% |
| 2040年 | 606,997人 | 将来推計 | +3.9% |
| 2050年 | 605,109人 | 将来推計 | −0.3% |
国勢調査は5年ごとの全数調査です。令和5年推計は2020年国勢調査を出発点にしているため、 2020年の実績値と推計値は連続しています。2024年の住民基本台帳人口は作成方法が異なるため、 グラフでは線ではつながず単独の点として示しています。 市町村合併があった自治体は、合併前の年の数値が現在の区域と一致しない場合があります。
板橋区では2019年から2024年までの6年間で、 転入が233,790人、転出が217,609人、 差し引き+16,181人でした。 直近の2024年は5,268人の転入超過（6年連続）です。 この6年はすべて転入超過でした。
| 年 | 転入者数 | 転出者数 | 社会増減 |
|---|---|---|---|
| 2019年 | 39,557人 | 35,697人 | +3,860人 |
| 2020年 | 37,314人 | 36,527人 | +787人 |
| 2021年 | 37,640人 | 37,349人 | +291人 |
| 2022年 | 37,642人 | 36,193人 | +1,449人 |
| 2023年 | 40,342人 | 35,816人 | +4,526人 |
| 2024年 | 41,295人 | 36,027人 | +5,268人 |
6年間の社会増は人口1,000人あたり28.0人（差し引き16,181人）で、周辺から人が集まる側にあります。6年間すべてで転入が転出を上回りました。直近2024年の転入は41,295人、転出は36,027人で、人口1,000人あたりでは71.3人と62.2人にあたります。住民の入れ替わりが大きい地域です。社会増減の内訳は地区ごとにまったく異なります。
社会増減は転入者数から転出者数を引いた値で、出生・死亡による増減（自然増減）は含みません。 一般に、転出が転入を上回る状態が続く地域では、住宅の借り手や買い手が見つかるまでの期間が 長くなる傾向があります。実際の需要は物件の立地・状態・価格によって大きく異なります。
板橋区の死亡数は、2023年で5,882人でした。 2024年の人口578,914人に対して、1,000人あたり10.2人にあたります。 2018年の5,000人と比べると+17.6%です。 死亡はそのまま相続の発生につながるため、板橋区ではおおむねこの規模の相続が毎年起きている計算になります。
| 年 | 死亡数 |
|---|---|
| 2018年 | 5,000人 |
| 2019年 | 5,257人 |
| 2020年 | 5,190人 |
| 2021年 | 5,668人 |
| 2022年 | 5,989人 |
| 2023年 | 5,882人 |
直近2023年の死亡数は5,882人、人口1,000人あたりでは10.2人で、全国的に見て低いほうです。人口が増える見通しの地域では、相続した家が新しい世帯に引き継がれる余地は大きいといえます。相続をめぐる取引が地域の不動産市場を動かす規模です。2018年と比べると死亡数は17.6%増えています。相続の発生も同じペースで増えていきます。
死亡数は人口動態の公表値です。相続の件数そのものではありませんが、相続が発生する規模の目安になります。 2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内の登記申請が必要です。 手続きをしないまま次の相続が重なると、相続人が増えて話し合いが難しくなります。
板橋区の2024年→2050年の増減率は+4.5%です。 全国1,897市区町村（政令指定都市の行政区を含む）を減少率が大きい順に並べると 1850位（減少率が大きいほうから約98%の位置）で、 人口が保たれる順では48位にあたります。 掲載している市区町村を合計した全国の増減率は−15.7%で、板橋区はこれより 減少率が20.3ポイント小さくなっています。
東京都内では、62市区町村のうち減少率が大きい順で43位です。 東京都全体の増減率は+2.8%で、県内で最も減少率が大きいのは檜原村（−46.1%）、 最も人口が保たれるのは港区（+16.7%）です。
板橋区は、2050年に向けて人口が増えると推計されている全国96自治体のひとつです。人口が増える見通しでも、建物の老朽化や相続によって使われない家は生まれます。住宅の需要が保たれやすい一方で、相続した家を空けたままにすれば固定資産税と管理の負担は同じようにかかります。
全国1,897市区町村のうち、人口が保たれるほうから1割以内に入ります。東京都内では人口が保たれるほうから3分の1に入ります。人口が増える見通しの地域では、住宅の需要はむしろ底堅く推移します。ピーク時の水準を保っており、住宅が余っていく地域とは前提が異なります。東京都全体（+2.8%）とほぼ同じ水準の減り方です。
2040年の時点では+4.9%の増加が見込まれ、当面の前提が他の地域と異なります。空き家の24.3%は売りにも貸しにも出ていない住宅で、まだ市場が回っています。いまの空き家は賃貸の空室が中心で、人口が減れば空室が埋まるまでの期間が延びる形で表れます。流入が続く地域では、推計を上回る形で人口が保たれることもあります。増減率が近い神奈川県川崎市（+4.6%）は空き家率も9.0%と近く、置かれた状況はよく似ています。
使っていない家は、持っているだけで固定資産税と管理の手間がかかります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得は、以下の無料ツールで試算できます。
人口が増える見通しであることは、売却でも賃貸でも有利に働きます。2040年までは+4.9%の増加が見込まれ、当面の需要は保たれます。行き先未定の空き家が少ない地域では、売る・貸すの判断はつけやすいほうです。相続の発生が緩やかな地域では、似た事情の物件が一度に出ることは多くありません。同じ市内でも地区によって結果がまったく違います。
出典
将来推計人口（2040年・2050年）：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」
住民基本台帳人口・転入者数・転出者数・死亡数：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」
総人口（1995〜2020年）：総務省統計局「国勢調査」
いずれも e-Stat「社会・人口統計体系 市区町村データ A 人口・世帯」（統計表ID 0000020201）経由で取得しました。
https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0000020201
https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/t-page.asp
将来推計人口は令和5年（2023年）推計です。増減率・増減数・全国順位・東京都内順位は、 上記の公表値をもとに当サイトが機械的に算出したものです。推計値は一定の仮定にもとづく見通しであり、 将来の人口を保証するものではありません。