神戸市東灘区（兵庫県）の空き家率

神戸市東灘区の人口は、2024年の210,422人から2050年には188,542人（2024年比 −10.4%）になると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計）。 住宅の需要は世帯の数に左右されるため、空き家の増減を考えるときは人口の見通しもあわせて確認しておくと、いま持っている住宅をどうするかを判断しやすくなります。

神戸市東灘区の将来推計人口（2040年・2050年）と人口推移を見る

神戸市東灘区の空き家率は10.6%で、神戸市全体の13.9%より 3.3ポイント低くなっています。 神戸市の9区のなかでは、空き家率が高い順で9位です。 神戸市で空き家率が最も高いのは神戸市兵庫区（24.7%）、最も低いのは神戸市東灘区（10.6%）です。

全国の政令指定都市にある175の行政区を空き家率が高い順に並べると116位（高いほうから約66%の位置）で、低い順では60位にあたります。 全国平均の13.8%とは3.2ポイント、兵庫県全体の13.8%とは3.2ポイントの差です。 空き家率には賃貸用の空室も含まれるため、集合住宅が多い区ほど高く出やすい点に注意してください。

低いほうから見れば約34%の位置で、平均をやや下回ります。神戸市の9区のなかでは最も低い区です。全国平均を3.2ポイント下回り、住宅が余っている地域とは言いにくい水準です。1割前後の空き家率は、住み替えや建て替えに伴う自然な空きの範囲に収まります。おおよそ住宅9戸に1戸が空き家という計算になります。2050年の推計人口は2024年比−10.4%と、減り方は全国的に見れば緩やかです。

全国有数の住宅数を抱える地域として、空き家の絶対量は小さな自治体と比べものになりません。11,950戸の空き家がある地域では、売り出しても比較対象が多く並びます。62.3%が売買・賃貸の対象で、流通は活発なほうです。賃貸用の空室が中心の地域では、新たに貸し出すときに既存の空室と競合します。周辺の募集状況を先に見ておくと見通しが立てやすくなります。空き家率がほぼ同じ神奈川県川崎市幸区（10.6%）も賃貸用の空室が中心で、率だけでなく内訳の形も似ています。いったんピークを打った地域では、除却や再利用が進んだかどうかが次の焦点になります。

空き家は、所有しているだけで固定資産税・管理の負担がかかり、放置すると老朽化や特定空き家指定のリスクが高まります。取りうる選択肢は大きく売却・賃貸（活用）・解体・管理の4つです。それぞれの費用や損得を、以下の無料ツールで具体的に試算できます。

募集中の空室が多い地域では、貸し出す場合に既存の物件と条件で比べられます。全国有数の住宅数を抱える地域では、条件の近い物件がいくつも並びます。需給が大きく崩れていない地域では、価格の付け方次第で結果が変わります。人口の減り方が限定的なら、需要が急に消えるわけではありません。市場に出ている住宅が多数を占める地域では、価格や賃料の相場も比較的つかみやすくなります。